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房价|楼市已收紧，未来几年最有潜力的房子在哪里？( 四 )


房价|楼市已收紧，未来几年最有潜力的房子在哪里？
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经历过北京上海深圳房价过去十几年完整上涨周期的人 ， 显然看到了马尼拉房价的“洼地”价值和未来持续增长的潜力 。 一些反应比较敏锐的人 ， 也于几年前开始陆续在马尼拉投资房产 。
或许是因为感受到了房地产对于发展中国家经济的拉动效应 ， 菲律宾政府对房地产的态度是异常积极而且支持的 ， 是东盟十国中为数不多的对外国购房者打开大门 ， 而且可以享受永久产权的国家 ， 并且写入了宪法保护外国人产权 。
菲律宾建房周期一般在5年左右 。 目前 ， 外国投资人在菲律宾购买期房 ， 主要有两种模式 。 一种是先支付一定比例的首付 ， 尾款分期支付 。 比如先付10%的首付 ， 另外30%分60个月支付 ， 剩余60%尾款交房时一次性付清或贷款 。
另一种方式是在国内几乎不会再有的首付分期 ， 即0首付 ， 交房时再一次性支付尾款或贷款 。 比如首付20%可以按照60个月支付 ， 剩余80%尾款5年后交房时再一次性付清 ， 这样的好处就是将资金压力延后五年 。
目前 ， 菲律宾是全世界少有的几个允许在交房前进行房屋买卖转让的国家 。 熟悉香港楼市历史的人都知道 ， 这种政策 ， 民间叫它“炒楼花” 。
对全球地产历史有所了解的人更清楚 ， 只有房地产处于上涨通道时期 ， 而且政府对房地产是持支持态度的时候 ， 才会允许“炒楼花”的存在 。 因为“炒楼花”会极大地放大杠杆 。
比如：老张以100万的价格买下一套期房 ， 约定20万首付款分5年付 ， 每年还4万 。 如果两年后这套房价格涨到150万 ， 老张转手卖给隔壁老王 ， 那么老张相当于用8万的本金 ， 12倍的杠杆 ， 在两年时间里赚取了50万利润 ， 获得600%的回报 。
这 ， 就是楼市大资金才有的杠杆威力 。
当然 ， 杠杆是把双刃剑 ， 风险和收益并存 ， 正所谓“赢了会所嫩模、输了搬砖干活” ， 加多少倍的杠杆 ， 加多大规模的杠杆 ， 因人而异 ， 要看个人风险承受能力 。
不过不可否认的是 ， 前几年在菲律宾购房投资的人 ， 不少都赚到了钱 ， 而那些冒风险、上杠杆的人 ， 都赚了大钱 。
Part.4
国内投资者购买马尼拉的房产 ， 主要有两种途径 ， 一种是对当地非常熟悉的专业投资人 ， 可以直接现场踩盘 ， 自己找开发商签合同购买 ， 自己转售或出租 。
另一种是通过正规的第三方服务机构帮助购买 ， 提供选房、购房、转售、出租/托管一站式服务 。 这种方式适合于时间精力有限 ， 不能频繁往返进行现场考察的人 。
知贝海外 ， 就是一家专注于为新中产提供海外不动产价值投资全流程服务的公司 。
房价|楼市已收紧，未来几年最有潜力的房子在哪里？
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知贝海外于2018年在深圳成立 ， 团队囊括了名校毕业的资深海外置业咨询师 ， 对中国乃至全球房地产市场都有着深入的分析和了解 ， 他们以投资十年前北上广深的思路 ， 瞄准了新兴的东南亚房地产市场 ， 并最终锁定菲律宾 ， 重仓马尼拉 。
公司首席分析师：兰奕鑫 ， 曾就职于阿里国际部 ， 操盘过法国酒庄并购 ， 后就职于国内顶尖母基金 ， 是真格（小红书、老虎证券投资人）、金沙江（滴滴、饿了么投资人）、经纬（猎聘、陌陌、博纳影业投资人）、红杉（阿里巴巴、蚂蚁金服、京东、字节跳动、美团点评、拼多多投资人）等知名创投机构的幕后出资人 ， 对国内外房产行业有多年研究经验 。
作为国内第一批进入菲律宾房地产市场的专业投资机构 ， 知贝海外目前已经和菲律宾本土前十大开发商均建立了非常紧密的合作关系 ， 不定期为知贝海外提供特价房源 ， 能够拿到最低折扣和最佳楼层的项目资源 。
两年多来 ， 知贝海外团队在马尼拉实地调研楼盘超200个 ， 实地居住体验小区超过100个 ， 与3000多名当地买家、房产中介、开发商员工、上班族、出租车司机深度交流！


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