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2020|2020，一些商场满血复活越来越火，另一些却关门了！为啥呢？( 二 )


比如 ， “ 商场 + 酒店 ” 的经营模式是很多持有型商业物业的标准配置 ， 这样能够共享客流 ， 交换提供配套服务 ， 实现 “1+1>2” 的效果 。
无锡恒隆广场写字楼超过40%的租户 ， 是跨国公司以及顶尖企业 ， 这些企业的工作人员都是其购物中心的潜在消费者 。
此外 ， 就是购物中心内的业态分布 。
北京SKP零售占比高达87% ， 远超北京其他商场 ， 餐饮和其他功能区域占比较低 ， 这也是体现其调性的一个点 。
过去几年 ， 餐饮作为体验式经济的一种 ， 被各大商场用来作为引流的灵丹妙药 ， 但大多效果并不佳 ， 因为“体验式就是租金收入低的意思” 。
对高端商业 ， 甚至中高端物业而言 ， 餐饮业态占比过高 ， 反而会让顾客在购物中心停留的时间减少 ， 并承受更大的租金收入压力 。
上海恒隆广场 ， 餐饮业态只有17%左右 ， 腾出的空间全部留给服饰品牌（比例达67%） ， 为更多一线品牌提供了开设大型旗舰店的机会 。
在陈启宗眼里 ， 电影院能起到吸引大量客流、同时拉动业绩增长的作用 。
上海恒隆广场的商场部分体量大约为6万平方米 ， 面积不是特别大 。 陈文博就曾不无遗憾地表示 ， 由于体量较小 ， 很可惜商场里没有引进电影院和书店等 。
当然 ， 这并不意味着调性不能变 ， 2014年首轮商户租约到期时 ， 济南恒隆广场就开始了第一次品牌调整工作 ， 目标是从国际名品mall转变为Lifestyle生活方式mall ， 而是一旦定了 ， 要保持相当长度的时间 。
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再好的商场都有老去的时候
改造调整提升是永恒的主题
任何事物都有成长期 ， 成熟期和衰退期 ， 购物中心更是如此 。 这就带来一个矛盾——一方面 ， 购物中心是不动产 ， 另一方面消费行业的变化十分迅速 。
事实上 ， 消费行业是过去十余年里变化最快的行业之一 ， 体现在购物中心上 ， 则表现为去主力店、电商崛起、核心购买力年轻化、快时尚的出现等……
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要让购物中心有持久的生命力 ， 必须不断地改造更新——一是要保持硬件的新 ， 迎合时代的审美偏好；二是要不断调整业态 ， 迎合新的消费趋势 。
国外成功的购物中心即便在是扩张期 ， 每年也会有10%以上的投资预算用于存量改造 。
国内做的好的购物中心 ， 同样如此 ， 除了上面提到的北京SKP ， 还有朝阳大悦城、798三里屯盈科中心等 ， 也莫不是如此（如下表所示） 。 很多是三年一小调 ， 五年一大调 ， 因为再好的项目、再好的规划、再好的招商业态 ， 也不可能永远受到青睐 。 调整、改造和提升是购物中心永恒的主题 。
可是 ， 我国包括购物中心在内的商业地产 ， 翻新频率远低于发达市场 。
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▲不同类型的商业存量改造（来源：RET睿意德中国商业地产研究中心）
陈启宗在2017年的《致股东函》中谈到：“本人敢说我们的物业的建筑超群绝伦 ， 世上绝无仅有 。 我们旗下每座购物商场皆可被视为优质的公众艺术品 。 ”足见其对恒隆广场建筑品质的自信 。
还有一个陈启宗引以为傲 ， 经常对外说起的故事是：一个美国的投资人第一次到访上海恒隆广场 ， 感到很震撼 ， 猜测这个商场开业不到3年 ， 实际上当时上海恒隆广场已经开业10年了……
之所以能有这样的效果 ， 就在于恒隆会不断的改造 。
以“最赚钱”购物中心——上海徐汇的港汇恒隆广场为例 ， 2017年第一季度 ， 其启动了改建优化计划 ， 为期三年 ， 主要内容是翻新办公楼、商场主楼和新翼——比如大台阶拆除、辅楼裙房、地下室、食街幕墙及连廊等的改造 。


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