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大变局|地产江湖大变局：三道红线之下，谁兴谁衰？

对于很多地产老板而言 ， 这个秋天有点冷！
之所以感觉冷 ， 是因为监管层面的“三道红线”如泰山般压顶 。
对于“三道红线” ， 相信大家早已有所耳闻：
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍 。
如果三道红线全部命中 ， 只能借新还旧 ， 不能新增负债 。
踩中两条 ， 有息负债规模年增速不得超过 5%；
踩中一条 ， 增速不得超过 10%；
一条未中 ， 不得超过 15% 。
从最初的传闻 ， 到一步步被证实 ， 三道红线的最终落地似乎已不可逆转 。
而一旦三道红线落地 ， 房地产行业的新时代或将就此开启 。
行业大洗牌、大分化或不可避免
我们先来看一张图 ， 这是某机构依据“三道红线”标准制作的各大房企的踩线情况 。
大变局|地产江湖大变局：三道红线之下，谁兴谁衰？
图片

如上表所示：真正满足监管红线要求 ， 也就是三道红线一条都没踩的只有少数几个 ， 典型如华润、中海、保利、龙湖、金地和滨江 。
有人统计 ， 目前百强房企中的61家上市房企 ， 踩了一条以上红线的就有48家 ， 接近80% 。
挺触目惊心的吧 。
这其实是中国房地产上半场的真实写照：高杠杆、高负债 ， 拼命跑马圈地做规模 。
这个时代的特点可以归结为一句话：撑死胆大的 ， 饿死胆小的 。
所以 ， 这些年 ， 我们经常看到 ， 忽然之间 ， 就跑出几匹黑马 ， 今年刚过百亿 ， 就喊出了明年冲千亿 。
当然了 ， 你也不能说这些房企不优秀 ， 毕竟 ， 其中的很多人都是上半场的大赢家 。
问题是 ， 上半场的游戏规则在下半场注定是玩不通的 ， 比如“三道红线”的泰山压顶 。
很多人问 ， 这三条红线意味着什么？
答案其实相对简单：
1、这或许是房地产上下半场的真正分水岭：那个依靠高杠杆野蛮扩张 ， 撑死胆大的 ， 饿死胆小的时代再也没有了 。
2、房企间大分化时代正式到来：部分负债高的巨头承压 ， 增速会放缓甚至大幅下滑 ， 中小房企尤其是小型房企再无逆袭机会 。
3、稳健型的房企们 ， 将获得丰厚回报 。
再来看看这张表 。
大变局|地产江湖大变局：三道红线之下，谁兴谁衰？
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这是以今年中报为基准 ， 并结合“三道监管”红线 ， 对头部房企几个财务指标的梳理 。
在这张表上 ， 很清晰的体现了这么几个特点：
1、多数大型房企的财务状况良好 ， 负债率也相对可控 。
2、央企表现更为优秀 ， 比如中海地产今年上半年的净利润超过了200亿 ， 甩开了其他房企一大截 ， 华润置地和保利地产(600048,股吧)的净利润也都突破了百亿大关 。
3、综合实力强的房企盈利能力更突出 。
在前10强房企中 ， 只有华润 ， 中海的净利润率超过20% ， 超出其他十强房企一大截 。
这两家房企有一个共同点 ， 在商业地产领域优势明显 ， 其中 ， 华润是商业地产领域绝对的老大 ， 2019年商业地产板块的营收超过了100亿 ， 有着“写字楼之王”之称的中海紧随其后 。
之所以把这两张表放在一起 ， 是因为这张表大致代表了房地产上下半场两个时代：
踩中“三道红线”的多数都是上半场的大赢家 ， 至少在规模上如此；
“三道红线”之外的稳健型房企在下半场拥有更好的未来 。
房地产运行规则变了吗？
其实 ， 监管层拟定的“三道红线”隐含着地产下半场的运行逻辑：
1、要控制发展速度 ， 注重增长质量；
2、不要再寄望于高杠杆 ， 要靠自己造血；
3、不要再野蛮生长 ， 要靠精细化管理；
那么 ， 趋势之下 ， 哪些房企能在下半场胜出？我想大致的逻辑应该有这么几条：


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