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大变局|地产江湖大变局：三道红线之下，谁兴谁衰？( 二 )


1、一定的规模 。
这个铁律在地产下半场仍旧管用 ， 有规模不一定有用 ， 但没有规模是万万不行的 。
2、良好的盈利能力
简单一句话 ， 不赚钱的都是耍流氓 。
3、良好的财务结构 。
这是本次监管的重点 ， 再怎么强调也不为过 。
4、良好的布局 ， 得一二线者得天下 。
未来的房地产市场将是一个大分化的市场 ， 一二线城市高房价与三四线城市高库存并存 。
未来 ， 在人口、资金持续流入的一二线城市、在以北上广深为核心的大都市圈内 ， 楼市还将持续繁荣 ， 而绝大多数三四线城市将被遗忘 。
5、强大的产品力 。
地产下半场 ， 既是战略的竞争 ， 也是产品的竞争 。
6、相关多元的综合实力 。
未来的房企会分化为两类 ， 一是平台型的巨无霸 ， 二是机会主义者的小型房企 。
以万科、中海、保利为例 ， 所谓的平台型房企 ， 就是除了住宅开发之外 ， 写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、养老、教育等众多业态都必须会 ， 而且做得好 。
7、独特的竞争力 。
在地产下半场 ， 每个活得好的公司 ， 都会有自己独特的竞争力 ， 比如碧桂园强于三四线 ， 而中海则有独特的城市更新能力 ， 有强大的大项目运作能力 。
8、优秀的掌舵者和强大的团队 。
这个不做论述 ， 因为这是常识 。
哪些房企能打跑赢？
很多人问 ， 地产下半场到底哪些企业能胜出？哪些企业又将衰落 。
其实任何预测都有点像算命 ， 我们能做的只能是依据上面的逻辑 ， 给出了大致靠谱的评级 。
五星：
中海、保利、万科
中海可能是地产下半场最具想象力的地产公司 。
核心看点在于 ， 中海的盈利能力一直是一骑绝尘的 ， 是今年上半年唯一一个净利润突破200亿的公司 ， 甩开第二名一大截 。
另外 ， 中海的逆势加速能力也是其他房企无法比拟的 。
数据显示 ， 今年上半年的前十强中 ， 销售正增长的只有中海和恒大 。 而在过去的2018、2019年中海的销售增速分别为29.8%、25.2% ， 也超出前10强一大截 。
中海第三大优势是其商业地产板块的低调崛起 ， 综合实力已仅次于华润 。
关键是 ， 中海还有行业内最好的财务结构 ， 最低的融资成本 ， 最高的国际信用评级 。
保利地产和中海一样 ， 综合实力强劲 ， 无论是规模、利润还是对负债的控制都是顶级的 ， 而且自2019年提出“不动产生态发展平台”战略后 ， 保利的相关多元化也有声有色 。
万科贵为多年的老大 ， 这次踩中了三道红线中的一道 ， 但整体影响不大 ， 综合实力也没得说 。
相对于中海而言 ， 万科的综合盈利还有待提高 。 比如 ， 今年上半年万科的净利率只有8.5% 。
四星：
碧桂园、龙湖、华润置地
单就销售规模而言 ， 碧桂园已是行业多年的老大 ， 且领先的优势有扩大之势 。
其实 ， 当下的碧桂园颠覆了很多人的固有印象 ， 和万科一样 ， 三道红线只踩中了一道（剔除预收款后的资产负债率为83% ， 超了13个点） ， 但在另外一些核心财务指标上 ， 比如负债率、利润规模、现金储备等都处在行业领先位置 。
当然了 ， 在地产下半场 ， 碧桂园也面临一些挑战 ， 比如布局多位于三四线城市 ， 相关多元化（农业、机器人）面临挑战等 。
华润置地作为央企 ， 各方面表现还是非常出色 ， 尤其是在商业地产领域 ， 领先优势十分突出 ， 是唯一一家商业地产板块营收能过百亿的公司 。
华润的问题主要在于规模不足 ， 对于华润这样的央企而言 ， 什么都不缺 ， 缺的是决心 。
龙湖可以看成一个是小型版的中海 ， 各项指标都极为优秀 ， 不足的是 ， 龙湖的规模略小 ， 而且近几年的进取心略微不足 。
三星：
融创、恒大、世茂、金茂


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