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品牌|地铁、学区、商业、品牌，哪种房子最值得投资？

本文转载自公众号「子木聊房」
正文3946字 ， 预计阅读时间：12分钟
品牌|地铁、学区、商业、品牌，哪种房子最值得投资？
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文/子木
买房看地段 ， 这个论调被香港老李炒热后 ， 几乎成了楼市人口皆传的购房共识 ， 烂了大街 。
但接下来的话 ， 老李并没有说 。
因为谁都知道 ， 即是学区房 ， 又是地铁房 ， 隔壁有大型商业 ， 还是品牌开发商操刀 ， 这种房子必然金贵 ， 尤其是能级较高的城市 ， 购房业主都不差钱 。
然而对于普通老百姓(603883,股吧)来讲 ， 显然是很难做到的 。 能力够的只能从交通、学校、商业、开发商四大指标里选择二三 ， 普通人家就只能有一个指标的命 。
当然连一个指标都搭不上的 ， 这种房子就是纯自住 ， 跟不上整体房价涨幅大盘 ， 更别谈什么投资价值 。
那么问题来了 。 如果能力有限 ， 只能在四要素中选一个 ， 到底优先选哪个才是明智的？房价因此的涨幅也是最可观的？
今天就这个话题 ， 子木把多年的研究经验事无巨细告诉大家 。
1

学区为王
由于学区房是大家最为关注的因素 ， 这部分我讲得比较细 。
首先学区对房子价值的影响 ， 不在乎房子其本身 。
因为在某种意义上 ， 学区房的价值 ， 更多表现在教育资源和成长圈层 ， 房子只是附带品 ， 这种观念已经成为老百姓共识 ， 深入骨髓 。
所以我们曾见过北京西城区连厕所都没有的破烂小房子 ， 卖到10多万/平米 。 南京30多平米的80年代老房子 ， 当地中产们连夜排队抢购……
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一个学校甚至可以挽救一个地方的房地产 ， 说起来你可能不信 。
前几天 ， 一个内蒙古老友对我讲 。 说鄂尔多斯(600295,股吧)这个城市的房价又起来了 ， 十分火热 ， 简直难以想象 。
鄂尔多斯大家应该有所耳闻 ， 之前因为煤炭经济繁荣 ， 人均GDP一度超越香港 。 当初注入天量重资打造的康巴什新区 ， 登上国外杂志头版 ， 街道上都是霸道奔驰路虎 ， 用矿泉水洗马路的新闻都被报道过 。
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康巴什新区夜景
2010年后 ， 当地房价一度炒到1万多/平米 ， 那时候国内大多数二线城市才是6-8000元/平米 。
然而最终因为煤炭出路受阻 ， 外加民间借贷链断裂 ， 鄂尔多斯遭遇地方性金融危机 。
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鬼城康巴什
一夜之间经济垮塌 ， 资本外逃 ， 受灾最严重的康巴什新区房价从1万多每平米斩到3000元/平米 ， 外地人一夜散尽 ， 此地沦为中国最出名的“鬼城” 。
但当地政府下了一步很高明的棋 ， 那就是为了打造新区 ， 把全市最好的资源都迁入了新区 ， 尤其是最好的学校“蒙一中” 。
蒙一中的高考成绩非常好 ， 全市以及外地想来读书的家庭 ， 就必须在附近买房 ， 以此 ， 房价有了支撑 ， 和教育资源形成了正向循环 。
2

能级分化
当然相对三四线城市教育资源对区域的影响力 ， 能级更高的城市则表现在同片区不同楼盘之间 。
比如深圳 ， 因为一直以来施行“积分入学、就近入学”政策 ， 最出名的百花片区与周边形成了天地价格差 。
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深圳百花园片区的房价为15.9万/平米 ， 而300米外 ， 一路之隔的圆龙园小区价格则为10.4万/平米 ， 两个小区房价相差6万/平米 ， 按一套百平米户型算 ， 足足600万的价差 。
而800米外的小区 ， 单价相差则高达10万/平米 ， 差出一套二线城市别墅的价格 。


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