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品牌|地铁、学区、商业、品牌，哪种房子最值得投资？( 三 )


对于地铁房的最佳距离 ， 一直备受争议 ， 但我比较认同之前上海统计部门给出的答案 。
距离地铁站点步行5分钟内的房子 ， 称之为 ， “正地铁房”；10分钟之内的成为“准地铁房”；15分钟内的称之为“近地铁房” 。
其实在我眼里 ， 15分钟的距离也很尴尬 ， 步行走着太累 ， 打车又比较浪费 。 所以10分钟之内刚刚好 。
那么地铁房和非地方的房价差值有多大呢？
拿北京潘家园地铁站旁边的社区举例 ， 紧挨着北工大西门站的90年代小区松榆东里房价为5.9万/平米 ， 而1.3公里外（步行15分钟之外）的同年代小区 ， 双龙南里房价为5.5万/平米 ， 两者相差4000元/平米 。
品牌|地铁、学区、商业、品牌，哪种房子最值得投资？
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再往远处 ， 2公里的弘燕路小区房价为5.2万/平米 ， 以此递减 。
这样的例子我可以随处找到 。 总体来说 ， 地铁房和非地铁房的差值 ， 一般在5～20%之间 。 而且每次房价大潮来临 ， 地铁房房价一定要优先于非地铁房上涨 ， 每次回调 ， 地铁房也表现出相应的抗跌性 。
当然地铁的价值也跟城市能级息息相关 。
在我走过的大部分城市中 ， 发现能级越高的城市 ， 地铁房价值越高 ， 而能级越低的城市 ， 地铁房的价值也越不明显 。
这不难理解 。
拿呼和浩特来讲 ， 一个城市总共横纵两条地铁 ， 城市建成区版图有限 。 城市主要的交通依然依赖公交和私家车 ， 地铁使用率一般 ， 地铁房的价值也不如想象中那么大 。
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商业与开发商
商业和开发商 ， 因为细节较少 ， 所以放在一起讲 。
商业在于生活便利 ， 无论是购物还是逛街娱乐 ， 都是幸福指数的提升 。 但商业也分为大型商业综合体和小型商业 。
例如万达、万象城、COCO Park、恒隆、华贸等大型商场 ， 这种商业对周边房价的带动作用尤为明显 。
品牌|地铁、学区、商业、品牌，哪种房子最值得投资？
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深圳万象城
主要是因为大型商业可以聚集人流 ， 人流聚集会助推商圈的形成 ， 商圈又会创造更多的就业岗位 。 就业的人多了 ， 那么对周边得住房需求量就会提升 ， 周边的房价就会有足够的上涨潜力 。
有时候商业和地铁是重合的 ， 因为地铁站点 ， 人流较大 ， 所以政府在规划用地的时候 ， 会把商业放在地铁口附近 。 所以你经常会看到 ， 地铁房同样也是“商业房” 。
但如果把这两个因素分开 ， 还要看城市的能级和你所在城市商业是否发达 。
商业是目的地 ， 地铁只是到达目的地的手段之一 。
对于能级更高的一二线城市来说 ， 地铁通勤更重要 ， 可以通达很多目的地 ， 所以地铁价值优于商业；
而三四线城市 ， 因为大多数城市商业配套比较匮乏 ， 商业资源的稀缺性突出 ， 地铁达到目的地有限 ， 所以商业价值会比地铁更突出 。
最后是开发商 ， 开发商对房子价值的影响是致命的 ， 主要表现在房屋质量和未来物业的运营 ， 而后者决定了这个小区的生命周期 。
这些年不被人们重视 ， 是因为之前大家最在乎的是房子到底能涨多少钱 ， 地段是一切；而不是这个房子本身对生活的影响是怎样的 。
识别开发商是楼市的一大难题 ， 我之前在一篇《一场暴雨 ， 让我学会了买房》的文章里写过 ， 大家感兴趣可以去读一读 。
对房价的影响也分城市能级 ， 在一二线城市 ， 开发商品牌力相差不大 ， 房价最主要集中在地段和房子的品质上；而在三四线城市 ， 因为品牌开发商较少 ， 反而成为一种独立的稀缺资源 。
例如碧桂园和恒大 ， 在上一波楼市大潮中 ， 分别成为众多三四线城市的极值 ， 也成为当地土豪群众最为热爱 ， 可以“彰显身份”的一类物业 。
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大道至简
其实如果你细读每一部分 ， 会发现我已经把研究的结果穿插在字里行间 ， 但为了更直观 ， 我最后再做一个全面的总结 。


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