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品牌|地铁、学区、商业、品牌，哪种房子最值得投资？( 二 )


学区房这几些年的保值增值以及抗跌性 ， 大家看在心里 。 据腾讯财经数据统计 ， 学区房和非学区房在涨幅上差异 ， 达到27% ， 并且随着时间的推移 ， 价值趋势越来越明显 。
所以 ， 一个城市的房价极值主要由学区房组成 ， 这句话不过分 。 但在学区对房价的影响上 ， 我还要讲两个点 。
1、教育可以由产业带动 ， 具有延伸性 。
2、教育的政策风险很大 。
什么意思呢？
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学区的走势
决定学区房质量的因素主要有两个：一个是超强的师资 ， 一个便是优秀的生源 ， 在某种意义上 ， 生源质量可以撬动整个学区价值 。
拿北京海淀举例 。 海淀区因为有清北八大高校加持 ， 这里的房子天生便是全国家长的梦想 ， 10万/平米房价的老破小比比皆是 。
八大院校的人才输出 ， 又创造了海淀的辉煌 ， 吸引了全国各地高学历精英涌入 。 精英对子女的教育意识强 ， 孩子们的教育底子好 ， 海淀区的生源质量、名校升学率一路飙升 ， 开始良性循环 。
品牌|地铁、学区、商业、品牌，哪种房子最值得投资？
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后来 ， 北京海淀区优质产业北迁 ， 阿里、腾讯、百度等大牌公司合纵打造出产业新极地 。 因为薪资待遇优厚 ， 高学历家庭也在北迁 ， 优质的生源甚至把北面教育贫瘠之地 ， 硬生生考成了学区房 。
这就是产业带动下 ， 学区房的延伸 。
教育的政策风险非常大 ， 指什么呢？举个例子 。
你之前因为这套房是学区房 ， 即使是破破烂烂的老房子你也很放心 ， 因为未来这个房子大有人接盘 。
然而突然有一天 ， 有人告诉你 ， 这个房子上不了附近的好学校了 ， 那你的房子的价值将一夜之间灰飞烟灭 ， 等于遇上了黑天鹅 。
之前有学区房的存在 ， 是因为我们之前一直在施行“就近入学”政策 ， 但是这几年为了打掉“高价学区房”这个畸形怪物 ， 中国开始倡导「教育均衡化」 。
尤其前段时间 ， 北京西城区教育变革 ， 施行多校划片后 ， 中国教育均衡化的进程明显加快了 。
“多校划片”可能还有很多人不懂 ， 这里科普一下 。
多校划片是指一个小区对应多个学校 。
多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区 ， 确保各片区之间大致均衡 。 在具体操作中 ， 实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额 。 派位未能进入热点学校的学生 ， 仍应就近安排至其他学校入学 。
就在去年 ， 教育部还“钦点”了24个城市名 ， 要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学 。
这24个城市分别是：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳 。
所以如果买学区房 ， 既为了让孩子读好学校 ， 又能在房子升值上有所收益 ， 你就承担政策风险 ， 赌你的房子在你孩子读完书后 ， 卖掉的时候 ， 你所在的城市所在的片区还未施行“多校划片”政策 。
但子木可以告诉你一个规律 ， 因为学区房和利益链条勾连极深 ， 充满暗箱操作 ， 所以这种改革 ， 注定是一个漫长的过程 。
拿北京来说 ， 最早提出时间是2015年 ， 在教育部召开教育规划纲要新闻发布会上提出概念 。 2018年开始推进 ， 2020年西城区才落地多校划片政策 。
能级越低的城市 ， 施行效率越低 ， 尤其三四线城市施行时间基本可以不做考虑 。
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地铁财富
相对于学区 ， 地铁房的价值更为稳定 ， 因为教育政策可以改变 ， 但是地铁站台位置几乎不可能改变 ， 这样的例子我至今还未见过 。
这些年 ， “地铁一响 ， 黄金万两” ， 也成为了坊间共识 ， 说明大家对地铁通勤的价值在逐步肯定 。


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