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美的置业|美的置业这份半年报 发现了一支可以长期实现高收益的股票

【美的置业|美的置业这份半年报 发现了一支可以长期实现高收益的股票】    还记得今年分红金额冠居行业前两名的美的置业（HK3990）吗？近日公布了最新的中期业绩 。 和去年相比 ， 每股收益又有10%的增长 ， 不出意外 ， 年末又会有一个大红包等着分给股东 。
从旁观者角度看 ， 美的置业每股收益的增长 ， 不仅会给股东带来丰厚投资回报 ， 也暴露了一家优秀房企所拥有的行业稀缺能力 。 这项能力就是不管环境多恶劣 ， 美的置业都能取得稳定而优异的表现 ， 并逐渐缩小和领头的第一梯队间差距 ， 进入到行业领头羊行列 。
环境越恶劣：越能跑出好成绩
在行业内 ， 美的置业素来被誉为“动能十足的马拉松选手” 。 作为马拉松选手 ， 美的置业最重要的特点 ， 是始终能根据不同赛段 ， 不同路程 ， 选择不同的战术 ， 调整状态 ， 实现稳定的发挥 ， 最终在长期的马拉松比赛中获得最终的好成绩 。
客观来说 ， 今年的赛程 ， 对各家地产商都是挑战 。 不仅仅是今年的新冠疫情 ， 导致行业中绝大多数原定销售目标、原定销售计划无法实现 。
也因为 ， 随着限售价、限地价的政策深入 ， 行业企业普遍面临毛利下降的压力 。
但在这种环境下 ， 美的置业有效地调整战术安排 ， 凭借更高的运营效率 ， 实现了更高的核心净利润率 ， 更高的净利润 ， 更高的归母ROE ， 乃至更高的每股收益 。
今年1—6月 ， 美的实现合约销售金额482亿元 ， 同比逆势增长2.1% ， 增幅优于行业平均水平 。 截至报告期末 ， 很好就和你1038亿元 ， 其中一年内预计结转金额占比52% ， 为536亿元 。 此外 ， 今年1-6月签约销售回款率（不含期初）高达99% 。
另外 ， 实现了营收和利润方面均实现稳健增长 。 实现营业收入209亿元 ， 同比大幅增长47.5%；毛利55.2亿元 ， 同比增长8.5% ， 核心净利润23.6亿元 ， 同比增长24.7%；核心净利率11.3% ， 较上年全年增长1.1个百分点 。 公司每股收益1.64元 ， 同比增长10.1% 。
尽管 ， 各项指标 ， 仍有眼尖的投资者发现 ， 美的置业今年上半年的毛利教较2019年同期相比较低 。
业绩会上 ， 就有采访人员问起管理层投资地块的选择标准 。
美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐的回复中 ， 有一条可以看出美的置业的投资运营思路 。 他说 ， 美的置业会高度关注地块的投资收益率 ， 项目的内部回报率（IRR）必须达到20%以上 。
其实 ， 不仅仅是在地块选择上 ， 在城市布局也是如此 。 他说 ， 美的置业未来将对已经布局进入的60个城市进行优化 ， 未来将减少在低价格低流量低速率的城市开发项目 。
这里就有一个重要的概念：年化收益率 。
上海曾经有一个高端项目 ， 毛利高达60%以上 。 但是 ， 老板在这个项目销售完毕后 ， 却放弃开发二期 ， 而是选择了毛利只有20%的普通住宅 。
那个老板的朋友跑去问他 ， 为什么豪宅利润那么高 ， 却去开发利润不高的普通住宅 。 他回答说 ， 豪宅利润虽高 ， 但开发销售周期需要十年 ， 年化的投资收益率才6% 。 普通住宅毛利虽然低 ， 但投资开发周期只需要1年 ， 年化收益率可以达到20% ， 甚至更高 。
某种意义上 ， 美的置业也面临着类似的选择 。 运用更快周转的模式 ， 才能得到更高的收益 。
另一方面 ， 行业环境的变化 ， 也让美的置业很难持续获得高毛利的地块 。 自2017年各地开始限地价、限售价后 房地产企业就普遍面临毛利下降的压力 。 因此 ， 企业必须通过更快的周转 ， 帮助公司在行业毛利趋降之时 ， 实现资金的高收益 。
美的置业在毛利下降的情况下 ， 实现10.1%的每股收益增幅 ， 很大程度反映出公司的运营效率有多高 。
潜力正在逐步释放
其实 ， 不仅仅毛利在下降 ， 净负债率也在下降 。 熟悉ROE公式的人都知道 ， 在毛利、负债率都在下降的情况下 ， 美的置业需要以更快的资产周转 ， 才能最终实现更高的归母ROE和更高的每股分红 。


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