房价|A股震荡后能继续上涨吗？( 二 )
实际上 ， 虽然2012年初 ， 央行有降息降准的动作 ， 但是由于“4万亿”导致的投资过热 ， 监管政策依然是收紧——监管部门阻止银行向基建（主要是地方政府融资平台）、地产融资 ， 但“4万亿”时开启的项目不能说停就停（否则很多断头路、烂尾楼） ， 很多项目绕道“非标”向银行融资 ， 导致2012年开始信托贷款、委托贷款快速上升 。
2012-2013年 ， 明松暗紧的货币与监管政策 ， 导致股市、债市的波动“扑朔迷离” 。
2013年底到2014年 ， 货币政策并没有升息升准 ， 也没有提高公开市场回购利率 ， 从表面上看 ， 似乎没有什么大变化 。 那么为何房价开始下行 ， 而国债开启走牛行情了呢？
这就体现出开头说的具体细节的重要性 ， 它跟货币供应明松暗紧有关 。
虽然 ， 我们看到货币政策名义上并没有转向 ， 但2013年3月 ， 银监会颁布《中国银监会关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》（8号文） ， 规定商业银行理财资金投向非标资产 ， 不得超过理财总额35% ， 也不能超过银行总资产4% ， 这一规定限制了银行绕道“非标”对房地产、基建资金供给 ， 导致资金的实际供给是偏紧的 。 从银行间债券质押式回购利率来看 ， 质押回购利率2013年全年上行 ， 尤其是监管趋严情况下6月份出现“钱荒”事件 。
在资金供给紧缩的环境下 ， 国家对房地产依旧稳中偏紧的政策 。 2013年2月 ， 国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（“国五条”） ， 再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策 ， 坚决打击投资投机性购房 ， 并且继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标；3月 ， 提出要抑制房地产投机 ， 增加中小型住房供给；同时3月8日房地产税扩围试点暂停 ， 整个房地产税沸沸扬扬围绕2014年转了一整年 ， 也是房价萎靡的一个原因 。
国家的强烈调控让不少买房者认为国家金融去杠杆启动 ， 房价会再继续下行 。 消费者观望情绪和地产商资金紧张 ， 导致2014年的房地产市场供需两不旺 。
严监管导致银行向基建、地产资金输送遇到障碍 ， 经济萎靡下行 ， 也加剧了市场对经济进一步下行的预期 ， 债市开始走牛 ， 而上证综指酝酿着货币宽松开始猛干一把的预期 。
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图：2014年开启货币宽松预期 ， A股逐渐见底
2014年底 ， 确实如市场所料 ， 经济下滑加速 。 GDP同比增速从2014年底的7.3%一下子降到2015年一季度的7% 。
央行2014年11月底开启降息 ， 2015年连续6次降息5次降准 ， 同时开启地方债置换 。 按照“货币宽松一把梭”原则 ， 2015年市场股债双牛 ， 直到2015年7月股市因为配资“太狂躁”而出现“股灾” 。 房地产同样 ， 2015-2016年猛涨 。
2016-2018年 ， 基建和地产的快速发展 ， 虽然一定程度助力了GDP增速企稳 ， 但同时埋下了高杠杆和风险泡沫的隐患 。 2015年12月 ， 中央经济工作会议提出了“三去一降一补”的五大任务 ， 开启了2016年开始为期三年的金融去杠杆、企业去杠杆 。 在此轮去杠杆周期下 ， 银行表外融资下滑 ， “紧货币”形成企业债务危机增加 ， 中小民营企业杠杆越去越高 ， 形成“国进民退”格局 。 叠加贸易战影响 ， 经济增速下滑压力增大 ， 市场的投资者们重又准备着“货币宽松一把梭”的逻辑 。
过去十年的政策与资产波动的周期 ， 充分验证了货币周期与资产价格的周期波动 。
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图：2008年来的货币政策波动与房价（阴影部分对应降息降准周期）
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