新区|割韭菜割红了眼！多如牛毛的新区概念，落坑者无数！( 二 )
曾经的前海湾 ， 满是空地：
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新区的诸多优势 ， 让不少新区在上一轮房价行情中 ， 涨幅跑赢核心老城区 ， 尤其是二线城市 ， 这种现象尤为明显 ， 比如武汉的光谷、郑州的郑东、长沙的湘江、成都的高新、杭州的钱江等等 ， 都是价值高速增长的新城区 。
不过 ， 并不是所有新区都能建设成功 。 在这个浮躁的时代 ， 新区的概念多于实际 ， 开发商也将计就计 ， 再增添几个概念然后捞一票走人 。 选择新区 ， 一定要从以下几个方面 ， 谨慎考虑！
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新区怎么选？
? 1. 选择有产业的新区
任泽平曾用五个字概括了中国的人口流动：“人随产业走 。 ”
有产业就有收入 ， 有收入就有年轻人 ， 有年轻人就有买房需求 。
新区的价值增长逻辑也一样 ， 一切的交通、基建、配套都得建立在钱和人上 ， 而钱来自产业税收 ， 人来源于产业岗位 。
所以一个新区能否搞得起来 ， 就看它的产业能否搞得起来 。
可以从以下几个方面来判断：
1.1企业入驻信息
可以在新区的官网、当地人民政府网搜索以及所有信息渠道去了解新区信息 。
看这个新区有没有规划企业入驻 ， 尤其是可以带来年轻人、可以带来收入的高新企业 ， 或是成规模的、知名的大企业的分部等等 。
1.2 “正负”搬迁入驻
ZF在哪里 ， 意味着成堆的企事业单位就在哪里 。 因为行政需要 ， 疾控中心、市教育局等多个单位都会围绕着ZF建设 。
比如 ， 贵阳市ZF在06年搬到了观山湖新区 ， 安徽省ZF在14年搬到了滨湖新区 ， 都直接带动了整片区域的发展 。
1.3区域控规图
在新区的控制规划图上 ， 若商务和商业用地占比较多（超过一半） ， 一般都是有价值的区域 ， 比如深圳前海 。
1.4工地建设进度
有些地方虽然规划得好 ， 但迟迟不落地 ， 这个时候可以多去实地考察加卫星图观测 ， 看看新区建设进度 。
比如郑州的白沙片区 ， 尽管规划为省级行政中心 ， 但多点开花的郑州很难去面面俱到的照顾到每个新区 ， 白沙的落地就十分漫长 。
2016年2月的白沙 
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2019年6月的白沙 
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武汉的光谷新区 ， 基本集结了全市甚至全省的精力 ， 落地速度就很快：
2016年6月的光谷东 ， 良田千亩 
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2019年4月的光谷东 ， 已具雏形 
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? 2. 选择无断裂带 ， 或断裂带短的新区
一般来说 ， 新区想要发展起来 ， 往往要靠着老城区的经济辐射和人口外溢 ， 所以主城区与新区的断裂带长度这个因素 ， 在新区的选择中就尤为重要 。
在快速城镇化发展的过去五年中 ， 全国建成区面积扩张率约为13.5%（数据来源于《2019中国城市空间开发简报》） ， 中国一座一二线城市向外扩张的速度 ， 大概在一年1到1.5公里 ， 三四线城市的扩张速度 ， 往往一年小于1公里 ， 甚至是负数 。
那么 ， 一个与主城区超过15公里断裂带的新区 ， 差不多要10年的时间才能发展过去 ， 自住的话配套要等太久 ， 投资的话到时候房子都旧了 ， 所以基本没价值 。
比如 ， 兰州新区虽贵为国家级新区 ， 但距离市中心东方红广场足足有了70公里 ， 过长的断裂带让新区数年来都没有多少人口流入 ， 2014年碧桂园在兰州新区开发的“城市花园”项目 ， 总共697套房源 ， 至2016年也仅售出211套 。
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