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IDC|高瓴又看上一个新风口：IRR最高20%，黑石、鼎晖、远洋已布子( 三 )


交通问题也是一大隐藏的门槛 ， 这会左右未来客户的类型 。 外地的数据中心很难服务好总部集中在北上的金融大客户 。 因为一旦发生问题 ， 金融机构的工程师是要赶往现场处理的 ， 即便交通再便利 ， 物理距离没办法缩短 ， 金融机构等不了那么长时间 。
作为数据中心的超级大客户 ， 金融机构是主力 ， 云计算公司也是大客户 ， 它们不约而同都对一线城市的需求更旺盛 。 在供给端 ， 云服务商希望自己的服务器离用户最近 ， 使得一线城市成为兵家必争之地 。
客户端的需求倾斜也左右了入场的投资机构 。 李磊说 ， “投资人的心态是 ， 只有在一线城市有IDC ， 基本上就不愁卖 。 ”加上一线城市IDC往往有稳定的现金流 ， 在市场不好的情况下 ， 投资一线城市是比较稳妥的做法 。
从目前的情况来看 ， 虽然北、上、广、深等一线城市数据中心资源最为集中 ， 其上架率达到60%-70% ， 但由于云计算和互联网催生出来的需求还没有完全得到满足 ， 持续出现20%到25%的供需缺口 。
而在西部地区、包括内蒙等北部地区 ， 数据中心总体为供大于需 。
庞大市场前景下的供需错配 ， 使得5G和云计算还没来 ， IDC投资就提前进入了“卡位赛” 。
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盛宴
IRR 10-20% ， PE抢滩北上广深
这场“卡位赛”投资收益如何呢？
苹果IDC业务的主管人士对投中网表示 ， 业内的IDC项目估值均以10倍计算 。
目前来看 ， IDC收益率显著高于传统物业收益率 。
中金公司在数据中心的研报中披露 ， 目前国内运营领先的IDC服务商投资的回收期约在5至6年 ， 投资的IRR约在17-20%之间 。
戴德梁行胡峰表示 ， IDC的IRR（投资回报率）通常为10-20% ， 其中批发型IDC的IRR多处于10-15% ， 零售型IDC的IRR通常处于15-20% 。
中信资本是国内深度参与IDC投资的机构之一 ， 中信建设信金IDC基金总经理薛亮的团队分析 ， 土地、市电引入成本如果超过25%、达到30%时 ， 整个项目的IRR会下降得厉害 。 比如北京 ， 土地就是贵 ， 电力引入也贵 。 所以 ， 北京IDC的成本确实比周边地段要高很多 。
PE入主之后 ， 项目玩家的打法不灵了 ， 投资专业化的数据中心服务平台成为更高效的参与方式 。
拿国内IDC市场为例 ， 除了黑石、高瓴近期加码IDC运营商外 ， 早在2019年 ， 贝恩资本就收购秦淮数据 ， Actis英联投资投资了朝亚控股 ， 基汇资本与中金数据建立合资伙伴关系 。
在去年 ， 万国数据与GIC（新加坡政府投资）达成合作 ， 采用轻资产的模式承接国内客户在边远地区数据中心项目 。 据投中网了解 ， 这种模式IRR虽然不高 ， 但收益非常稳定 。
至于万国数据与中信产业基金合作收购的通州数据中心项目 ， 投中网了解到 ， 万国数据之所以收购是因为该项目体量大、地理位置稀缺 ， 整个手续比较完整 。
盛宴很热 ， 但投资总归要退出 。 还有一个退出通道的利好 ， 助推着这股数据中心投资热——REITs开闸 。
在海外 ， IDC的退出方式较为多样 ， 有上市、直接交易和REITs等方式 ， 其中REITs化IDC占全球IDC市场份额比重30%左右 ， 比如美国的Equinix、Digital Realty Trust和新加坡的Keppel DC REIT等 。
今年上半年 ， 全球160只市值超过20亿美元的REITs中 ， 有三只IDC相关的REITs跻身表现最强劲的20强之列 ， 平均总回报率约为14% 。 国内目前主流的退出方式还是公司上市和直接交易 。
不过 ， 高力国际副董事陈芳茗告诉投中网 ， REITs新规要求严格 ， 满足REITs条件的项目相对有限 。
“REITs要求项目要有所有权 ， 目前很多成熟的项目是没有底层房地产资产的 ， 很多是一个长期的租约 ， 另外还需要有三年盈利期的要求 ， 目前我们预计可能某些大的IDC公司会拿单个大体量含土地产权的成熟稳定项目出来试水 。 ”


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