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融资|20天500亿 三道红线下房企疯狂融资

房地产市场正在经历艰难的过渡期 ， 在上半年销售遇阻后 ， “三道红线”信号的释放再次引发众房企的焦虑 。 北京商报采访人员统计显示 ， “三道红线”预期之下 ， 房企融资继续井喷 ， 在座谈会后的20天中 ， 房企境内外共发行债券融资65笔 ， 融资规模折合人民币约554.9亿元 。 为何“三道红线”落下房企仍能进行如此大规模的融资？多位知情人士指出 ， 房企融资排期是有明确时间要求的 ， 目前“三道红线”的影响还未完全体现出来 ， 但可以预见的是 ， 众房企会抓住最后的融资窗口期 。 未来随着债务压力的增大 ， 加快销售促回款、分拆旗下板块上市、引入战投都将是踩线房企“出线”的应对手段 。
融资|20天500亿 三道红线下房企疯狂融资
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“三道红线”后 ， 部分房企融资情况
融资成本上升
“三道红线”预期之下 ， 房企融资继续井喷 。 北京商报采访人员统计发现 ， 在座谈会后的20天中 ， 房企境内外共发行债券融资65笔 ， 融资规模折合人民币约554.9亿元 。 其中 ， TOP20房企中8家房企境内外共发行16笔债券融资 ， 规模折合人民币约138.1亿元 。 在此期间 ， 境内融资规模与之前基本一致 ， 但平均融资成本上升至5.53% 。
北京商报采访人员梳理发现 ， 从融资利率来看 ， 房企融资仍呈现两极分化 。 8月26日-27日 ， 华侨城成功发行20亿元中期票据 ， 发行期限3+N年 ， 票面利率4.19%；9月1日 ， 世茂股份(600823,股吧)发行5亿元公司债券 ， 票面利率3.99%；9月4日 ， 京投发展(600683,股吧)成功发行20亿元公司债券 ， 最终票面利率为3.9% 。
与此同时 ， 仍有部分房企存在“找钱难”的问题 。 9月1日 ， 当代置业发布公告称 ， 该公司将发行2022年到期的额外5000万美元11.5厘绿色优先票据及2024年到期的额外5000万美元11.95厘绿色优先票据 。 经扣除包销费用、佣金及其他估计开支后 ， 此次额外票据发行的估计所得款项净额将约为9780万美元 ， 当代置业拟将其用作为公司若干现有债务再融资 。
在上半年销售遇阻后 ， “三道红线”信号的释放再次引发众房企的焦虑 。 8月20日 ， 住建部、央行在北京召开了重点房地产企业座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 ， 同时也宣布了房企融资的“三道红线” 。
从设置标准来看 ， 第一道红线为剔除预收款后的资产负债率大于70%；第二道红线为净负债率大于100%；第三道红线为现金短债比小于1倍 。 根据“三道红线”触线情况不同 ， 将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档 。 如果“三道红线”全部踩中 ， 开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道 ， 增速不得超过 10%；一道未中 ， 不得超过15% 。
“作为资金密集型行业 ， 房地产开发商在规模高速增长的同时 ， 普遍也面临着高负债压力 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩表示 ， 根据房企中报显示 ， 多数房企均已表态“去扛杆、降负债”的战略规划 ， TOP20房企已在逐步优化自身财务结构 ， 融资新规的出台或将提升财务侧的战略等级以及加速房企优化节奏 。 预计下半年境内融资环境将进一步收紧 ， 融资成本较上半年将呈上升趋势 。
最后的融资窗口
对于房企融资继续井喷的状态 ， 同策研究院资深分析师张吉辉表示 ， 房企融资排期是有明确时间要求的 ， 目前看到的发行债券 ， 都是在半年以前就要开始做准备工作的 ， 因此目前“三道红线”的影响还未完全得到体现 ， 但可以预见的是 ， 众房企会抓住最后的融资窗口期 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示 ， “三道红线”具体落地实施还需一个过渡期 。 政策落地难度有多大？落地后该如何监管？对于部分房企而言 ， 更多以观望态度去看待 ， 大多抱有侥幸心理 。 再加上整个市场处于下滑状态 ， 面临即将到期的债务压力 ， 也促使大多数开发商不得不对外融资“找钱” 。 “房地产本身就是一个高杠杆行业类别 ， 短期告别高杠杆还颇为艰难 。 ”李宇嘉进一步表示 。


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