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融资|20天500亿 三道红线下房企疯狂融资( 二 )


今年下半年 ， 众房企将迎来偿债高峰期 。 据贝壳研究院发布的报告显示 ， 今年8月境内外债券融资到期债务规模约987亿元 ， 其中境内到期债务规模约760亿元 ， 占比约74% 。 2020年9-12月到期债务规模约3603亿元 ， 同比大幅增加68% ， 其中11月到期债务规模最大 ， 超千亿元达1071亿元 。
贝壳研究院认为 ， 9-12月房企将面临土地成本上涨与偿债压力上升的现状 ， 房企发债需求居高不下 ， 预计至年末整体融资规模将突破万亿元 。 同时 ， 房企偿债压力骤升结合实现全年销售目标的业绩压力 ， 房企下半场或面临更为艰难处境 ， 不排除多家房企将选择以价换量的方式抢占客户资源 。
李宇嘉称 ， 债务压力之下 ， “三道红线”或将促使部分房企开发其他融资渠道 ， “明股实债”是值得注意的隐患 。
中南建设CFO辛琦曾在今年中期的业绩会上指出 ， “三道红线”限制融资并不是一件坏事 ， 这将有利于降低行业信用风险 。 但其同时表示 ， “三道红线”也倒逼房企在“股+债”模式里 ， 可能会在“股”的端口做更多的努力 。
“踩线”房企何去何从
“三道红线”信号释放后 ， 加快销售回款被业内普遍认定为最有效的应对手段 。 就在9月6日深夜 ， 中国恒大董事局主席许家印连夜主持召开营销大会 ， 会上宣布9月7日-10月8日 ， 恒大全国楼盘全线7折开售 ， 并提出“金九银十”两个月 ， 单月销售额冲刺1000亿元的目标 。
恒大抢跑的背后 ， 也被视为“三道红线”压力倒逼所致 ， “三道红线”全中 ， 降负债、去杠杆是恒大当前的首要任务 ， 预计后续“踩线”明显的房企也会随之跟进 。
李宇嘉称 ， 销售回款占到开发商资金来源近六成 ， 只有把这个做好 ， 整体负债率才能出现明显下调 。 除此之外 ， 对于负债规模过大的房企 ， 引入战略性投资也是一个“出线”的办法 。
北京商报采访人员了解到 ， 近日“踩线”两道的阳光城(000671,股吧)引入泰康人寿保险有限责任公司（以下简称“泰康人寿”）成为战略投资者 。 9月9日晚间 ， 阳光城发布公告称 ， 泰康人寿及泰康养老保险股份有限公司（以下简称“泰康养老”）与阳光城第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司（以下简称“上海嘉闻”）签订《股份转让协议》 ， 约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式 ， 从上海嘉闻受让阳光城13.53%的股份 ， 共计约5.55亿股 ， 标的股份转让价款约为33.78亿元（含税） 。
值得注意的是 ， 泰康人寿及泰康养老入股阳光城是有诸多“附加”条件的 ， 在公司治理、未来分红、业绩承诺及补偿方面 ， 均提出了较高的要求 。 地产分析师严跃进指出 ， 阳光城此次引入战略投资者虽洽谈已久 ， 但上述条件的尺寸或是受到“三道红线”的影响 。
就“踩线”房企何去何从的问题 ， 多位行业专家告诉北京商报采访人员 ， 在加快销售促回款、引入战投的同时 ， 分拆旗下板块上市是目前众房企最为理想、也最乐意的降负债手段 。
张吉辉称 ， 目前多数房企旗下为商管、物管类轻资产业务 ， 负债率相对较低 ， 估值模型相对友好（物业板块市盈率30-50倍左右） ， 拆分此类业务板块上市可以拓宽融资渠道 ， 客观上也降低了房企自身的负债规模 。
北京商报采访人员 卢扬 王寅浩
（责任编辑：冉笑宇 ）


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