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公寓|蛋壳要破了？( 二 )


2017年至2019年 ， 蛋壳公寓的经营公寓数量翻了8倍 ， 运营机构覆盖国内13个城市 。
如此迅猛的扩张下 ， 蛋壳公寓的租金成本也涨了近12倍 ， 由2017年5.1亿元增长至2019年的64亿元 。 随着成本的迅猛增长 ， 让本就难以盈利的蛋壳公寓 ， 亏损继续扩大 。
前不久 ， 蛋壳公寓公布了2020年Q1财报 ， 营收19.4亿元 ， 净亏损12.31亿元 ， 较去年同期亏损增加了4.15亿元 。
而支持蛋壳快速扩张的 ， 正是租金贷带来的预收租金 。
蛋壳招股书显示 ， 其最近三年来累计亏损金额高达41亿元人民币 ， 2017年、2018年以及2019年前9个月 ， 分别净亏损2.72亿元和13.69亿元、25.16亿元 。
这种先收租金 ， 拿来扩张的经营方式 ， 必然不能长久 。
改善经营情况 ， 快速获得正向资金流 ， 对于长租公寓来说重要而紧急 。 此前长租公寓的各路玩家高价拿房 ， 正是想要通过快速扩大规模 ， 占领市场份额后获得定价话语权 ， 通过提高租金等方式来获得后期回报 。
此外 ， 大多数的长租公寓与业主签订5年期的租约 ， 其中包括每年租金一定幅度的上涨 。
这中间还存在的一个租房市场的基本前提是 ， 租房市场的价格每年都会有一定幅度的上涨 ， 长租公寓涨价高于给业主的租金 。
但是今年疫情后大面积的租房空置 ， 以及像诸如北京等地的房租出现了罕见的降价 ， 直接击穿了长租公寓的资金链 。
2019年12月 ， 住房和城乡建设部等6部门印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》 ， 要求住房租赁企业租金收入中 ， 住房租金贷款金额占比不得超过30% ， 超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位 。
而蛋壳目前的租金贷覆盖比例 ， 显然远远高于这一要求 。
今年2月 ， 因为租金贷的问题 ， 深圳市蛋壳公寓业主居中维权讨要租金 。 随后 ， 深圳市相关部门更是直接点名蛋壳公寓存在“租金贷”现象 ， 要求地方监管局等尽快开展排查工作 。
蛋壳公寓股价盘前暴跌超过9% ， 跌破发行价 。
今年6月 ， 蛋壳公寓CEO高靖被相关部门调查 ， 股价再次下跌超6% 。 作为蛋壳公寓CEO ， 高靖持有2.46亿股B类普通股 ， 占比为13.5% ， 拥有75.7%的投票权 。 同时 ， 蛋壳任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO 。
蛋壳公寓当时的对外回应中提到 ， “高靖所涉及的调查事项与蛋壳公寓并无关联 。 该公司其他董事及管理人员均未收到与该项调查有关的通知及问询 。 ”
而在南方周末后续的报道中提到 ， 高靖被调查由于一笔6亿元的投资涉嫌违规操作 ， 而这笔融资之前正是深圳市对蛋壳公寓租金贷风险的点名 。
另外 ， 蛋壳公寓回应是报道不实 。
接连的利空让蛋壳公寓股价不断下跌 。 目前股价为5.79美元每股 ， 较上市之初的发行价13.5美元跌去了57% 。
三、长租公寓困境
过去几年 ， 随着政策支持及资本热潮 ， 长租公寓市场成为热门风口 。
一时间 ， 市面上涌现了不同类型的长租公寓运营商 ， 主要包括“房企系”、“中介系”、“酒店系”、“创业系”等 。
按房源规模 ， 房企系头部玩家分别为万科泊寓、龙湖冠寓和旭辉领寓 ， 第二梯队主要是碧桂园的碧家国际社区、朗诗寓及华润有巢等 。
创业系及中介系的前三名玩家分别为链家的自如、我爱我家的相寓及蛋壳公寓 ， 房源规模分别为85万间、70万间及50万间 ， 青客公寓排在第四位 ， 房源规模为10万间 。
但无论是背靠开发商的房企系、经验丰富的中介系、还是懂互联网运作的创业系 ， 长租公寓重资本运行模式下 ， 均面临着盈利难的困局 。
事实上 ， 长租公寓行业的未来市场仍旧前景广阔 。 但企业要更进一步 ， 就必须思考如何打好根基 ， 提升用户体验 ， 这才是决定长租公寓企业未来兴衰的关键因素 。


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