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济南|最惨省会，最惨楼市，这个城市拿什么逆风翻盘？( 三 )


山东沿海一圈的城市 ， 不说青岛 ， 连烟台和潍坊的关注度都快高过济南这个省会了 。 以固定投资为例 ， 济南的固定投资不及青岛的一半就算了 ， 2016年低烟台1322亿元 。
济南|最惨省会，最惨楼市，这个城市拿什么逆风翻盘？
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眼瞅着隔壁家底不如自己的河南 ， 砸锅卖铁捧着郑州一路反超 ， 济南看在眼里 ， 心里满是羡慕嫉妒恨 。
如今 ， 郑州早已是全国九大国家中心级城市之一 ， 而山东 ， 纵使有济南和青岛两座城市去竞争 ， 又有什么用呢?两座城市都差点火候 ， 经济在万亿附近徘徊 ， 人口未破千万 ， 辐射能力都差了点意思 ， 想要成为第十座中心城市？难！
所幸 ， 山东终于明白过来 ， 当下城市竞争比的绝不是核心城市的多少 ， 而是核心城市的大小 ， 紧锣密鼓的搞起了强省会战略 。
这几年 ， 济南的春天似乎真的来了 。
2018年6月,撤销济阳县,设立济南市济阳区 ， 济南北岸腹地增加；
2018年 ， 济南新旧动能转换综合试验区获批 ， 济南开启北跨建设元年；
2019年8月 ， 中国（山东）自由贸易试验区济南片区正式启动建设 ， 济南迎来自贸区利好；
2019年10月9号 ， 济南兼并莱芜 ， 直接在行政区划上为济南“扩容”；
2020年5月 ， 济南再迎黄河流域生态保护和高质量发展战略 。
十六年没有大动作的“北跨”也真正动了起来 。 早在2003年 ， 济南就想要北跨 ， 扩大城市格局 。 但是直到2018年 ， 新旧动能转换先行区落地 ， 才得以真正施展 。
一部济南“北跨”史 ， 充分折射出济南发展困境：济南欠缺的从来不是技术 ， 而是国家与省会的政策关注 。
此刻 ， 济南终于等到了 ， 头顶三大国家战略利好 ， 济南的省内关注度也得到了提升 ， 翻盘的机遇点已经加满！
济南|最惨省会，最惨楼市，这个城市拿什么逆风翻盘？
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虽然此刻 ， 济南的楼市只是一摊死水 ， 但随着强省会战略 ， 济南未来发展潜力巨大 ， 楼市随时有盘活的可能！
那么 ， 当下入场济南 ， 板块应该如何挑选呢？关注点在于核心与改善板块 。
济南“北起”战略如此火热 ， 买房要向北吗？
非常不建议 。 其一 ， 北跨是一个长时间动作 ， 真要发展到北岸 ， 少说也得十年；其二 ， 城市北面多工厂 ， 环境混杂 ， 居住体验较差 ， 当下选购的方向依旧在东部与南部 。
东向是济南这些年主打的方向 ， 跟着奥体CBD买肯定没问题 ， 如果资金实力有限 ， 可以顺着东拓轴线考虑 。 奥体CBD板块 ， 是济南的政务中心与商务中心 ， 因此买房离它越近越好 。 此外 ， 紧挨着该板块的高新核心区也是优质的选择 ， 在2019年济南整体阴跌的情况下 ， 降幅依旧可控 。
济南|最惨省会，最惨楼市，这个城市拿什么逆风翻盘？
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东部的选筹逻辑是奥体CBD板块（2.6w/平）>汉裕板块（2w/平）>唐冶板块（1.3w/平） ， 根据自己的资金实力去选购 ， 注意避开北部变电站、炼钢厂等污染源 。
南部市中区南二环板块也可以关注 。 南二环板块的价值点在于居住舒适度的稀缺性 ， 整体基本面较好 ， 居住环境优美 ， 靠近高校 ， 人才集聚 。 并且由于南控战略 ， 南部山区成为房地产禁区 ， 后续供地稀缺 ， 作为传统富人区 ， 保值能力还是比较强 。
但是随着济南办公中心的东迁 ， 该板块未来暴击机会不大 ， 优点就是居住属性稀缺 ， 保值能力强 。
北向关注重点在天桥区的小清河流域 ， 均价在1.5万附近 。 北跨战略实施最先惠及的肯定是城区北部的天桥区 。 上半年天桥区的拍地成交率高且去库存周期较短 ， 在整个济南省还是很能打的 。 但天桥区很大 ， 重点关注小清河流域 ， 因为不同于天桥区政府板块的脏乱差 ， 小清河流域各板块环境不错 ， 距离市中心的距离尚可 ， 可以持续关注 。


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