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绿地|解局 | 缤纷城20亿ABS里的绿地商业弧线

一笔规模为20.01亿元的ABS ， 又一次让缤纷城回到了镁光灯之下 。
9月15日 ， 据深交所披露 ， 绿地一宗ABS获得交易所通过 ， 拟发行金额20.01亿元 。 该笔债券名称为“海通-徐汇绿地缤纷城资产支持专项计划” ， 发行人为绿地控股(600606,股吧)集团有限公司 ， 承销商和管理人为华泰证券(601688,股吧)（上海）资产管理有限公司 。
作为一家行业排名前十的房企 ， 绿地使用ABS的方式融资并不稀奇 ， 不过 ， 以缤纷城作为底层资产的情况却不多见 。
在绿地的商业体系中 ， 缤纷城或许算得上是最早出现的系列产品之一 ， 同样 ， 该品牌也是绿地几年前曾经一度向商业地产倾斜的见证者之一 。
早在2014年 ， 时任绿地商业集团常务副总经理的薛迎杰在接受访问时表示：“今年 ， 绿地发展重心开始逐步向商业地产倾斜 ， 目前已经把50%以上的开发量放在商业地产上 。 缤纷城 ， 便是我们绿地商业地产全国化布局和产业化发展的第一商业地产品牌 。 ”
当时 ， 薛迎杰还曾提出目标称 ， 在未来三年内 ， 绿地将在全国复制开发20个绿地缤纷城商业项目 。
事与愿违的是 ， 商业地产行业经历了几番热闹冷清的周期 ， 而绿地的商业之路却似乎并没有按照既定方向前进 。 据官网显示 ， 于2019年 ， 绿地共只有12个缤纷城项目在营及筹备 。 而六年前那个“三年20个缤纷城”的说法 ， 已经鲜少为人提及 。
始于“缤纷城”
“绿地缤纷城”这个品牌最早出现在八年前 。
2012年6月22日 ， 北京大兴绿地缤纷城开业 。 据称 ， 该项目是绿地在国内的首个自持商业项目 ， 而该项目的开业也意味着绿地集团从单一型房地产开发商 ， 转型为综合性城市综合体运营商 。
那个时候 ， 由于住宅市场恰好处在调整周期 ， 房企们纷纷转道商业地产 ， 购物中心的数量也在迅速攀升 。
跟随着房企的扩张脚步 ， 购物中心也开始从一线城市向二线城市普及 。 与此同时 ， 包括万达、新城、宝龙等一众房企也加快了向三线城市和部分发达的四线城市渗透的脚步 。
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数据来源：网络资料、观点指数整理
与之不同的是 ， 绿地的商业布局从一开始便是侧重于一二线城市 。 除了第一个、第二个缤纷城均是落地在北京之外 ， 后续几年里 ， 其陆续进入的也都是上海、武汉、成都、宁波等一二线城市 。
布局区域的不同 ， 项目成本也就不同 ， 这也就决定了绿地缤纷城无法像万达广场那样迅速将盘子做大 。 事实上 ， 鉴于土地成本太高 ， 且商业项目要求周转周期较长 ， 资金沉淀量较大等原因；在内地房企中 ， 专注于在一二线城市打造购物中心的并不多 。
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数据来源：企业官网、观点指数整理
换个角度来说 ， 大多数聚焦在一二线城市布局购物中心的企业 ， 往往项目数量都不会太多 。
能够看到的是 ， 截止2019年末 ， 大悦城(000031,股吧)控股已开业10个大悦城购物中心 ， 覆盖北京、上海、天津、成都、杭州等地；同期 ， 金茂拥有商务租赁及零售商业运营项目11个 ， 同样是集中在北京、上海、南京、长沙、青岛等一二线城市 。
虽然城市能级越高 ， 项目的投资成本较高 ， 但相对应的 ， 租金水平自然也会越高 。 从内部对比来看 ， 以北京和江苏扬州为例 ， 北京大兴缤纷城的租金水平明显要高于扬州缤纷城 。
其中 ， 北京大兴缤纷城2019年出租面积约为6.56万平方米 ， 租金收入为4681.37万元；扬州缤纷城2019年出租面积约为2.63万平方米 ， 租金收入为518.49万元 。
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数据来源：企业公告、观点指数整理
从定位上看 ， 缤纷城作为一个城市综合体项目 ， 项目定位于一站式家庭生活休闲消费 ， 具体业态囊括了购物、餐饮、休闲、娱乐、家庭亲子等 。 从入驻的品牌来看 ， 其承租实力算是中游水平 。
不过 ， 和同行对比之下 ， 绿地缤纷城的租金水平或许还有不少的提升空间 。


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