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绿地|解局 | 缤纷城20亿ABS里的绿地商业弧线( 二 )


从数据上对比 ， 同样在北京大兴 ， 同样是区域型购物中心 ， 具体定位同样是集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的“一站式”商业综合体 ， 而龙湖大兴天街约为14.46万平方米的建筑面积 ， 在2019年实现了2.12亿元的租金收入 。
按此计算 ， 龙湖北京大兴天街每平方米租金水平明显远高于绿地缤纷城 。
绿地商业变道
尽管“缤纷城”是绿地在商用版块重点打造的系列品牌 ， 但由于体量较小 ， 在绿地庞大的地产版图内 ， “缤纷城”系列产品并不算显眼 。
事实上 ， 在绿地眼中 ， 商业版块的“宠儿”也并非是购物中心 。 在缤纷城刚刚入市那些年 ， 商办物业、包括超高层项目等才是真正为绿地提供了强助力的业务 。
凭借超高层项目勾地能够大大降低土地成本 ， 通过快周转的模式迅速将住宅和部分写字楼出售 ， 回笼资金后再反哺剩余商业部分的建设 。
凭此方式 ， 在2014年 ， 绿地以2408亿元的销售额超越了万科 ， 并登顶房企年度销售排行榜 。 也正是在那一年 ， 绿地的商办物业销售比例一度超越住宅 。 相关数据显示 ， 绿地北京区域的商住项目占比甚至超过了90% 。
不过 ， 对于高度依赖资本的房企而言 ， 在商业版块沉淀的资产越多 ， 往往也就意味着风险和现金流的压力会越大 。
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数据来源：企业公告、观点指数整理
当然 ， 像这次以缤纷城项目作为底层资产发行ABS不失为是一个不错的变现手段 。 不过需要看到的是 ， 这种方式对于资产的资质还是存在着一定门槛要求的 。
从本质上看 ， 结构化增信 ， 或者“内部增信”是ABS中的一个核心概念 。 一般来说 ， 通过资产发行ABS往往会要求资产本身能产生可观现金流 ， 而不只是依靠出售变现 。 换而言之 ， 资产自身能否产生稳定的收益 ， 是其是否适合用来发行ABS的关键条件之一 。
按照这个标准 ， 一个购物中心从开始建设到产生收益 ， 还是需要不少时间的 。
相比之下 ， 直接变卖套现和转型轻资产似乎来得更直接一些 。 2015年12月4日 ， 绿地一纸公告 ， 宣布一口气转让六个商办项目 ， 股权转让价款总额为16.97亿元 。 一年之后 ， 2016年12月 ， 绿地商业旗下第一个轻资产输出项目北京大兴绿地缤纷城二期开业 。
一边“减重”的同时 ， 绿地也一边将目光转向了海外市场 。
2018年 ， 绿地商业集团更名为“绿地商贸集团” 。 紧随其后 ， 绿地在天津、西安等地开始投建全球商品贸易港项目 。 今年1月 ， 绿地商贸集团再度改名为“绿地全球商品贸易港集团” ， 如今 ， 绿地已有10余个贸易港项目落地 。
到目前来看 ， 除了继续保持打造“缤纷”系列城市商业体外 ， 贸易港业务已经在短短两年时间里 ， 跃升成绿地商业地产发展的主方向之一 。
2018年首次更名时 ， 绿地商贸曾提出“2021年后营收500亿” 。 于2019年绿地商贸部分营收67亿 ， 尽管同比增幅达到91% ， 但距离“500亿”仍有不小距离 。 是会按照既定计划完成 ， 还是会重蹈缤纷城“三年目标”未竟的覆辙 ， 答案或许要在一年之后才能揭晓 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）


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