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资金|成见 | 福晟、泰禾的“烂尾”经验 福建政策严控预售资金背后

所有政策 ， 都是为了防范与应对风险而存在 。
近期讨论喧嚣的“三道红线”直指高周转或高杠杆的“高危”开发商 ， 以防范高负债带来的风险 ， 而福建的这个政策则为了防范项目“烂尾”风险 。
9月15日 ， 福建省住房和城乡建设厅发布《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见闽建〔2020〕7号》 。
文件加强商品房预售资金监督管理 ， 通过规范预售资金缴存和拨付行为 ， 专款用于工程建设 ， 确保房企按时交付竣工验收合格的商品房 ， 保护购房人合法权益 ， 减少和避免“烂尾楼”的发生 ， 保持房地产市场平稳和社会安定稳定 。
当中提及 ， 房企应当在项目所在地符合预售资金监管条件的商业银行设立预售资金监管专用账户 ， 并将商品房预售资金全部直接存入监管账户 。
这也意味着 ， 企业没有办法随意动用这笔资金 。 按照文件的说法 ， 将对监管额度内预售资金实行重点监管 ， 专款专用 ， 专项用于支付预售项目工程建设费用 ， 不得用于支付任何借（贷）款本金和利息 ， 缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用 。
要想使用这笔资金并不容易 ， 需要按照预售资金监管办法规定或监管协议约定的方式办理 ， 编制预售项目用款计划、提出申请 ， 并附施工、监理等单位的书面证明材料与施工现场照片等项目进度证明材料 ， 再经过审核 。
政策中并未一刀切 ， 预售资金监管额度与房企信用综合评价成果挂钩 ， 信用评价优良的AAA级房地产开发企业 ， 可适度降低监管额度 ， 对于信用不良的C级房地产开发企业 ， 则应当提高监管额度 。
“类似资金的管控是为了防范资金乱用 ， 有助于规范房企的资金运用和资金安全 。 ”一位分析人士向观点地产新媒体指出 ， 类似政策是强调资金的监管 ， 但可以根据具体楼盘的工程进度 ， 进行资金的分阶段拨付 ， 所以不会对房企投资产生太大影响 。
言而总之 ， 这个政策直指加强预售资金监管 ， 减少“烂尾楼”事件的发生 ， 以保护交易双方合法权益 。 发布类似政策的城市也不少 ， 近期 ， 衢州、福州、桂林、泸州、黄石、惠州、汕头等多地加强预售资金监管 。
为什么这么做呢？其实 ， 近年来 ， 由于市场火热 ， 预售监管不到位的情况下 ， 烂尾项目频现 ， 深受“烂尾楼”之苦的购房者也不在少数 。
毕竟 ， 一旦雪崩到来 ， 没有一片雪花能勇闯天涯 。 资料显示 ， 截至9月 ， 今年房地产企业的破产数量已经达近400家 ， 不少房企已进入破产清算阶段 。
这并不是专属于小房企的忧伤 ， 泰禾、福晟这两家福建知名房企也深受债务危机之困 。
2019年末 ， 福晟资金链断裂“卖身”世茂 ， 而在福晟员工跟投退出、项目延期交付、私募基金逾期等问题逐渐爆出后 ， 世茂亦有了切割的意思 ， 双方合作陷入僵持 。
与福晟相比 ， 泰禾更是深陷水火 。 观点地产新媒体了解到 ， 自泰禾债务爆雷以来 ， 北京、上海、杭州、昆明等地的业主都因为资金问题 ， 面临房屋停工 ， 甚至烂尾的风险 。
在近期泰禾接获的问询函中 ， 深交所要求泰禾回答预售额为负的原因 。
数据显示 ， 泰禾集团(000732,股吧)北京院子二期、杭州院子、廊坊大家商业城(600306,股吧)、蓝山院子项目于期内的预售（销售）金额均为负数 ， 分别为-16,748万元、-2,892万元、-391万元、-368万元 。
对此 ， 泰禾集团回复称 ， 期内预售（销售）金额为负是由于上述项目于期内存在销售退房 。 其认为 ， 上述销售退回属于客户个人原因申请退房退款的零星个案 ， 占项目总体销售的比例很低 。
项目“烂尾”背后是业主的心酸 。 以泰禾北京项目为例 ， 有业主透露 ， 泰禾北京院子二期共有520户 ， 购房款总额超过70亿元 ， 由于监管账户资金被用于偿还集团债务 ， 其中10多亿被直接转入中国华融资产管理股份有限公司旗下的芜湖融普明投资中心的账户 。


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