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为什么|曾经“涨声一片”，如今早早熄火，为什么说这些地方买不得？( 二 )


即使合肥有钱投 ， 但是能有多少配套往里面导入 ， 一个合肥能变出16个省博物馆吗？
滨湖新区的问题 ， 不止是合肥自己的问题 ， 更是全国无数个新区的真实写照 。
19个国家级新区 ， 区域面积少则500平方公里 ， 多则2000平方公里 ， 贵州的贵安新区 ， 规划了1800平方公里 ， 而贵阳安顺的人口 ， 加起来800万都不到 。
胃口很大 ， 价值很小 ， 已经成为如今新区的通病 。
胃口这么大 ， 就会造成一个问题：城建“摊大饼” 。
啥叫“摊大饼”？就是东南西北都有规划 ， 一个都不落！不然划了这么大的面积 ， 岂不是白白浪费？
这个问题早在之前讲合肥的文章里就有说过 ， 摊大饼一样的城建 ， 很容易造成顾此失彼的问题 ， 本想两手都抓 ， 两手都硬 ， 到最后连带着滨湖新区都没发展起来 ， 房价提前透支了 。
更要命的是 ， 东南西北都有规划 ， 往往和城市发展方向不一致 ， 同时把人和钱、资源都给分散了 。
比如海南海口的江东新区 。
为什么|曾经“涨声一片”，如今早早熄火，为什么说这些地方买不得？
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如何形容江东新区的尴尬处境？
在此之前 ， 海口一直在集中精力发展西海岸 ， 不仅市政府搬了过去 ， 目前也在建设大型物流基地 ， 加上唯一的国际免税城、跨海大桥都在西海岸 ， 一系列基建落地后必然大升值 ， 房价也是蹭蹭上涨 ， 发展势头一片大好 。
结果就在这时 ， 一份海南自贸港的文件从天而降 ， 于是又在东边划了一个江东新区 。
于是情况变成 ， 本来西海岸片区还没成型 ， 也不成熟 ， 这时候突然杀出一个江东“程咬金” 。 两边都要规划 ， 两边都要发展 ， 人从哪里来？钱从哪里来?产业哪里来？
东拉西扯 ， 南北不落 ， 这就是新区规划现状 ， 怪尴尬的 。
现在的新区 ， 多多少少都有些“高冷” ， 恨不得离主城区十万八千里远 。
为什么全国一些赫赫有名的新区都出现严重的债务和开发滞后问题？规划面积太大是一方面 ， 选址的问题更是突出 。
当初西咸新区做了5个组团的规划 ， 设想十分宏大 ， 宣传也是轰轰烈烈 ， 结果到现在为止 ， 开发进度远低于想象 。 原因就在于忽视了和主城区之间的交通距离、基础设施建设成本等问题 。
为什么|曾经“涨声一片”，如今早早熄火，为什么说这些地方买不得？
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有些新区和传统市中心距离极远 ， 不依赖市区 ， 大多只有一条地铁和市区相通 ， 规划是否实现 ， 完全看新区投资够不够 。
一般来说 ， 新区和市中心之间的距离在20公里左右浮动 ， 是一个较为合理的范围 ， 如果超过这个距离 ， 新区接受主城区的经济辐射和人口外溢就会变弱 。
比如兰州新区 ， 距离市中心70公里 ， 中间相隔的地方一片空白 ， 完全没有开发 ， 就算市区变大了 ， 两者也没有相连发展的可能 。
为什么|曾经“涨声一片”，如今早早熄火，为什么说这些地方买不得？
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离主城区这么远建设新区 ， 无疑等同于在一张白纸上建出一座新城 ， 想一下 ， 凭借西安、兰州现在的人口、资金、吸引力能玩得起来吗？
距离问题一直都是新区发展很长时间的痛点 ， 因为这意味着短期交通条件可能跟不上 。
即使是成都的天府新区 ， 离主城也有20公里以上的距离 。 从成都天府广场到新区核心兴隆湖 ， 一共25个地铁站 ， 大约需要一个小时 ， 而这只是地铁上的时间 ， 所以如果你住在老城去新区的兴隆湖上班 ， 每天用在路上的时间大约2个半小时 。
为什么|曾经“涨声一片”，如今早早熄火，为什么说这些地方买不得？
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说白了 ， 新区建设还是得依靠主城区 ， 离得越近 ， 能承接的产业和人口的自然溢出也就越多 ， 未来的发展就越靠谱 。
现在的新区 ， 越来越有“画饼”的意思 ， 而且还是一块毒饼 。


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