房地产|“三道红线”新规下 安全稳健成房企新课题
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证券时报采访人员 曹晨
8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行等在北京联合召开重点房地产企业座谈会 ， 明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则 ， 也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线” 。
这被视为在房地产“长效机制”下 ， 对房企有息债务规模进行精细化管控 。 那么 ， “三道红线”出台目的是什么？对房地产行业发展会产生哪些变革？
业内人士认为 ， 房企融资细化管控规则的实施主要是为了防范化解房地产企业风险 ， 增强行业发展韧性 。 另一方面 ， 伴随着房地产调控持续收紧 ， 下半年房企面临销售及融资的双重压力 ， 安全稳健将成为房企未来面临的首要课题 。
房企举债标准明确
进入2020年下半年 ， 房地产调控持续收紧的信号不断被释放 。 7月24日 ， “房地产工作座谈会”在北京召开 ， 会议重申了房地产市场调控要“坚持房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济的手段”、“因城施策差异化调控”的基本原则 。
8月16日 ， 中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在《求是》刊发署名文章称 ， 房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛” 。 与此同时 ， 郭树清在文章中指出 ， 一些地方的房地产价格开始反弹 ， 金融资源有可能再次向高风险领域集中 。
时隔4天 ， 8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 会议上 ， 明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 ， 也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线” 。 其中将对碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(000671,股吧)12家房企进行融资债务总规模的控制 ， 自9月1日起在12家房地产企业试点施行 。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来 ， 该政策核心就是“四档管理”和“三道红线” 。 “从四档管理角度看 ， 主要包括‘红橙黄绿’四个模式 。 虽然此类管理的内容没有提及 ， 但实际上对房企本身是有启发意义的 ， 后续房企需要积极建立此类四档管理模式 ， 尤其是融资部分、投资部门和营销部门需要密切配合 。 ”严跃进称 。
从三道红线的角度看 ， 主要涉及三个指标 ， 包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。 这三个指标也是当前分析房企经营的核心指标 ， 后续也成为监测房企经营的重要内容 。
与房地产行业融资持续收紧相对应的是 ， 目前全国大中城市房价整体呈现上涨态势 。 9月14日 ， 国家统计局发布8月商品住宅销售价格变动情况统计数据显示 ， 全国70个大中城市价格整体略涨 。 新房方面 ， 上涨城市达到了84.5% ， 达到59个 ， 与7月持平；二手房方面 ， 上涨城市也持续超过65% ， 达到了47个 ， 比7月多了1个 。
光大银行金融市场部分析师周茂华在接受证券时报采访人员采访时称 ， 近几个月来 ， 国内局部热点城市楼市升温明显 ， 部分房企拿地热情高涨 ， 国内多地加码调控政策 ， 居民按揭信贷增长强劲等 ， 各界高度关注房地产行业潜在金融风险 ， 挤占金融资源及房地产长效机制等问题 。
伴随着开发商拿地热情的高涨 ， 国内房企资产负债率也有一定上升趋势 。 数据显示 ， 2019年上市前50强房企资产负债率超半数高于80% ， 部分房企超过90% 。 对此 ， 周茂华认为 ， 房企高杠杆扩张模式下负债无序扩张 ， 势必加大房企自身经营风险 ， 也为金融系统稳健发展埋下巨大隐患 。 规范房地产企业融资行为 ， 促进房地产市场健康发展迫在眉睫 。
而本次传出的房企“三道红线”政策正是从融资端控制房企负债规模 。 严跃进表示 ， 银行贷款、发行债券、信托融资是房企融资的三种主流方式 。 “信托融资最近已经呈现收紧态势 ， 债券融资也面临不少压力 ， 而本次三道红线政策 ， 监管部门更强调的是对银行信贷融资的收紧 。 ”
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