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房地产|“三道红线”新规下 安全稳健成房企新课题( 二 )


“国家相关部门出台该类政策的目的是 ， 将实行规范房地产企业融资行为 ， 增强房地产企业融资的市场化、规范化与透明度 ， 主要是防范房地产泡沫化风险 ， 防范化解房地产企业风险 ， 增强发展韧性；落实房地产健康发展长效机制；进一步稳定市场对房地产市场中长期发展预期 。 ”周茂华强调 。
试点房企近7成踩线
值得一提的是 ， 根据“三道红线”触线情况不同 ， 12家试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档 。 以有息负债规模为融资管理操作目标 ， 分档设定为有息负债规模增速阈值 ， 每降低一档 ， 上限增加5% 。
如果三道红线全部触及（即红档） ， 房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条（即橙档） ， 有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条（即黄档） ， 增速不得超过10%；均未触及（即绿档） ， 不得超过15% 。
据国泰君安统计数据显示 ， 上述12家试点房企中 ， 有3家房企触及“三道红线”处红色档 ， 2家房企踩到“两道红线”为橙色档；3家房企踩到“一道红线”处黄色档；有4家房企并未踩线处于绿色档 ， 这意味着未触及红线的试点房企仅占1/3 。
业内人士认为 ， 本轮融资收紧政策的实施将对房地产行业产生不小的冲击,但冲击程度影响不大 。
“一方面 ， 各档房企整体有息负债增速和监管指标相匹配 ， 去杠杆压力整体不大；另一方面房企预备发债批文以及政策执行弹性使去杠杆过程较为平稳；此外2019第一季度是行业有息负债高点 ， 房企2019年下半年已经开启去杠杆进程 。 ”国泰君安固收研究团队强调 。
在周茂华看来 ， 大型房企受融资政策的影响相对有限 。 大型企业由于实力雄厚 ， 拥有品牌效应 ， 融资渠道相对多；但中小房企面临融资压力较大 ， 尤其杠杆率高房企降杠杆压力大 ， 资金链更加脆弱 。
不过 ， 也有业内人士持不同观点 。 空·白研究院创始人杨现领对证券时报采访人员表示 ， 该政策对中小房企的影响相对较小 ， “因为大企业更依赖于杠杆进行扩张 ， 小型房企经过这两年的市场调整和洗牌 ， 留存下来的都具有一定的健康度 。 ”
整体而言 ， 该政策有利于财务稳健的地产公司长远发展 ， 有助于防范化解行业整体风险 。 周茂华称 ， 未来会推动行业内部调整 ， 提升房地产行业经营稳健性；房地产原来一些融资渠道面临收窄 ， 企业将更注重现金流管理；房地产行业内部分化将更加明显 ， 可能促进部分中小房企加快兼并重组或“抱团取暖” 。
龙头房企去杠杆在行动
实际上 ， 在近来年房地产行业融资持续收紧的背景下 ， “去杠杆降负债”成多数大型房企的第一要务 ， 而龙头企业已经率先行动起来 。
以中国恒大为例 ， 早在今年3月底 ， 恒大便提出了全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略 ， 核心是通过销售高增长带动回款高增长 ， 大幅降低有息负债 。
根据中国恒大此前发布的2020年半年报显示 ， 自3月底实施新战略以来 ， 第二季度恒大有息负债大幅下降400亿元 。 恒大总裁夏海钧在此后的业绩发布会上表示 ， 公司计划未来将有息负债平均每年减少1500亿元 。
此外 ， 恒大本月初定下了“金九银十”的销售目标——两个月实现销售额2000亿元 ， 并打出全国楼盘一律7折的旗号 。 不仅如此 ， 恒大还在9月17日抛出了一纸提前偿还有息负债的公告 ， 将使用自有资金提前偿还15.65亿美元债券 ， 折合人民币106亿元 。
除了恒大之外 ， 富力地产近日也加入了“去杠杆降负债”的行列 。 9月15日晚间 ， 富力地产公告 ， 公司拟配售2.57亿股新H股 ， 预计配售所得款净额为24.98亿港元（约合人民币21.83亿元） 。 富力地产拟把配售所得款项净额用于偿还公司的境外债务性融资 。
那么 ， 在融资“三道红线”试点实施的背景下 ， 房地产企业该如何应对？严跃进认为 ， 此类财务指标若是触碰监管红线 ， 很容易引起问题 ， 所以这要求相关房企积极重视 。


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