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置业|拆解美的置业130%的“隐形负债”

置业|拆解美的置业130%的“隐形负债”
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媒体关注
对于资本市场新贵 ， “逆势增长”“对抗周期”一度成为媒体对美的置业2019年业绩总结的关键词 。
【置业|拆解美的置业130%的“隐形负债”】在2019年进入房企“千亿俱乐部”后 ， 美的置业又提交了2020上半年的高分成绩单：截止今年上半年 ， 美的置业收入为209.37亿元人民币（单位下同） ， 同比上升47.5%；核心净利润增加24.7%至23.57亿元 。
业绩增长的同时 ， 美的置业也能很好控制其有息负债规模增速 ， 及有效降低净负债率 。 根据该公司过去三年的年报数据 ， 美的置业的净负债率分别为118.9%、97.4%、89.0%， 2020年上半年该项数据为86.8% ， 降杠杆成效显著 。 此外 ， 美的置业的发债利率及加权平均融资成本均降至历史新低 。
美的置业也曾在接受采访人员采访时对负债率进行了进一步的解读 ， 表示 ， “房企的负债总额中包含了大量的应收账款 ， 谈负债总额是没有意义的” ， 对房企而言 ， 扣除预收账款后的资产负债率则是更为真实的指标 。 美的置业负债水平三年连续下降 ， 2019年扣除应收账款后的资产负债率仅为53.5% ， 处于行业中位数和健康水平 。
在融资环境及政策趋紧的背景下 ， 降杠杆无疑成了房地产行业的大趋势 。 因此 ， 把数据做得“漂亮”无疑是一种“政策正确” ， 但在表面的负债率数字背后 ， 越来越多的房企开始通过“隐形债务”来环节资金压力 ， 美的置业就是其中之一 。
所谓的隐形债务 ， 主要由无息资金构成 ， 在财报科目中更多归类于“贸易及其他应付款”一栏 。 该款项并不计入房企的有息负债 ， 因此能成为优化负债率的有效手段 。 与股权、债权等外部融资所形成的债务相比 ， 应付款的特点在于既可以减少资金成本、提高企业ROE水平 ， 同时有助于调整的债务结构 。
但是 ， “隐形债务”的增加可能会但也可能会导致偿债能力虚高的现象 ， 而房企对该款项的偿还也会影响到企业的流动性 ， 同样考验房企的偿债能力和项目的周转能力 。 中访网通过分析美的置业“贸易及其他应付款”发现 ， 作为上市没多久的房企 ， 在跻身“千亿俱乐部”的同时还能有效改善净负债率指标 ， 其“隐形债务”呈现明显上升趋势 。
置业|拆解美的置业130%的“隐形负债”
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从美的置业最新的年报数据可以看出 ， 其2019年无息债务共计718.2亿元 ， 较2018年的435亿元大幅增长了约65% 。 同时 ， 美的置业2019年的有息负债（债券、银行借款及租赁）合计为549亿元 ， 同比增长近11% ， 低于无息负债的增长 。 经计算发现 ， 2019年美的置业的无息债务比高达130.8% ， 远高于2018年的87.9% 。
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值得注意的是 ， 在“贸易及其他应付款”中 ， 美的置业的贸易应付款项为324.8亿元 ， 应付往来款则为177.5亿元 。 通过计算与有息负债的比值可以得出 ， 2019年美的置业的贸易应付比及合作代付比分别高达59.2%及50.5% ， 前者可以反应贸易应付债务压力 ， 后者则反映合作杠杆带来的债务风险 。
对此 ， 克而瑞地产研究分析称 ， 新上市房企的无息债务中 ， 应付合营联营等关联方及其他往来资金比例基本占据主导 ， 所形成的债务压力呈上升趋势 。 合作待付比超过50%以上的新上市公司还处于规模快速上升阶段 ， 借助合作开发是实现规模扩张的重要途径 ， 由于合作项目的不断增加 ， 产生的应付债务压力也较大 。
据悉 ， 应付往来款也是房企筹资的重要体现 ， 主要包括应付合营联营及关联方公司款项、应付少数股东权益款等 ， 这类应付款一般都是合作方投资 ， 也是房企借助无息杠杆扩张的有效渠道 。 不过 ， 需要注意的是 ， 合作开发是“明股实债”的重要实现形式 ， 需要警惕借助合作开发之名、实则“明股实债”融资的现象 。


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