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房产新谈|8城已开始“行动”，明年楼市迎来“贬值潮”？有业主直降50万

买房 ， 一个经久不衰的话题 。 从最开始的买房居住 ， 到后来的买房投资 。 随着房价的不断上涨 ， 很多人已经开始忽略房子最根本的作用是什么了 ， 只看到房子的投资属性 。 房子在不断地炒作之下 ， 房价一路走高 。 根据统计 ， 全国房价从2010年到现在涨了至少4倍 ， 特别是在2016年 ， 楼市火热 ， 炒房之风吹遍全国 。 炒房客所到之处 ， 房价立马就是大涨 。 一二线热点城市限购之后 ， 无处安放的炒房客又涌入三四线城市 ， 导致那些经济不发达、人口不断流失的三四线城市的房价也在短时间内翻了一番 。 有很多三四线小县城的房价都从2000元到3000元的水平短时间内涨到了8000元左右 ， 甚至不少楼盘房价都破万元大关 。
这么高的房价当地人买得起吗？大部分人都是买不起房 ， 因为房价已经严重偏离了当地居民的收入水平 。 这样的高房价严重影响了居民的正常生活 ， 人们都希望房价能降下来 ， 让自己直接买得起套房子 。 今年以来 ， 房价似乎出现了下跌的迹象 ， 恒大地产“7折促销”卖房拉开了“金九银十”楼市打折促销的序幕 。
房产新谈|8城已开始“行动”，明年楼市迎来“贬值潮”？有业主直降50万
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房企现如今为什么这么卖力地打折促销呢？
打折促销房企就不怕人们抱有“买涨不买跌”的心理吗？房企肯定害怕 ， 就比如现在三四线小县城的房价依然没有出现下跌的情况 ， 房价反而在逆势上涨 。 就是因为这些小县城房价没有任何支撑 ， 一旦房价下跌 ， 人们开始观望的话 ， 房子会越来越难卖 。 但是现在房企的资金链紧张非常景象 ， 前有央行新划定的融资“三条红线” ， 后有即将到期的巨额债务 。 这导致现如今房企资金压力非常大 ， 也急需回笼资金缓解资金压力 ， 降低负债率 。
什么是“三条红线”呢？就是前一段时间央行、住建部和部分房企一起开了一场座谈会 ， 会中划定了关于房企融资的限制条件 ， 就是“三条红线”：1、剔除预收款后的资产负债率大于70％；2、净负债率大于100％；3、现金短债比小于1倍 。 如果房企“踩中”一条红线 ， 房企有息债务规模就会被限制5% ， 而且负债年增速不得超过10%；如果房企“踩中”两条红线 ， 房企负债年增速不得超过5%；如果房企三条红线是6全部“踩中” ， 那么房企基本上也就不能新增融资；当然 ， 若全部指标符合监管层要求 ， 也就是一条红线都没有“踩中” ， 则有息负债规模年增速可放宽至15% 。
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虽然这个政策现在还没有正式开始执行 ， 算是给房企缓冲时间 。 因为现在大部分房企或多或少都踩中了这3条红线 ， 根据平安证券研究所的一份研报数据的梳理 ， 在A股上市的121家房企中 ， 三条红线全“踩中”的有9家 ， “踩中”两条红线的有21家 ， “踩中”一条红线的有35家 。 可见在这121家房企中有一半以上的房企现在都“踩中”红线 。 另外 ， 这还只是在A股上市的房企 。 根据天风证券根据2019年财务数据 ， 对销售额较高的50家房企进行研究发现 ， 有14家房企“踩中”三条红线 ， 10家房企“踩中”两条红线 ， 14家房企“踩中”一条红线 ， 仅有12家房企完全符合监管标准 。 这些都是房企龙头 ， 比如恒大、融创、绿地“三条红线”全部“踩中” ， 中南地产、世茂地产“踩线”2条 ， 保利、万科、招商蛇口、中梁控股则“踩线”一条 。 可见 ， 就算是大房企和央企也一样没有避免 。
所以现在房企们都在想尽办法降低负债率 ， 既然是降负债就不能靠继续融资来解决资金链紧张问题 。 所以 ， 房企们只剩下出售项目和买房这两个方法了 。 但是现如今房企们自顾不暇 ， 项目也没有其他房企愿意接手 。 因此 ， 现如今房企就只剩下降价促销这一条路可走了 。 如果不是没得选 ， 我相信房企是不会像现在这么努力降价促销 。
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8城调控进一步收紧 ， 有业主立马降价50万
在今年 ， 在全国大部分城市的房价都在下跌时 ， 也有些城市房价出现了异常火热的现象 ， 比如深圳、杭州、东莞等珠三角和长三角区域的城市 。 但是随之而来就是调控政策的收紧 ， 从深圳开始 ， 再到东莞、无锡、杭州、成都、银川、沈阳、常州、无锡等城市已经开始“行动” ， 不断加强调控氛围 ， 将炒作现象遏制在摇篮之中 。
在今年年初 ， 深圳的房价确实是异常火热 ， 出现了“秒光盘”、“日光盘”和排队买房的现象 ， 就连“茶水费”也重出江湖 。 但是调控政策再次收紧之后 ， 深圳的二手房市场立刻就冷寂了下来 ， 有业主在政策发布的当晚就直接降价50万卖房 。
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明年房价又要继续涨？还是迎来“贬值潮”？
这个问题是人们最关心的问题 ， 在笔者看来 ， 明天的房价大概率是继续下跌 ， 开发商会继续打折促销 。 为什么呢？从3个方面可以看出：


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