江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

二三线城市房贷现收紧迹象究竟什么情况？二三线城市房贷现收紧迹象具体情况( 四 )


对此 ， 上海一家中型房企投资部经理认为 ， 在房企投资热情高涨的时期 ， 在热点城市较少出现流拍的现象 。 目前房企拿地积极性下降 ， 反映出开发商对未来预期有所改变 。
“在融资环境收紧形势下 ， 房企会适当降低对发展速度的要求 ， 将销售回款视为当期重要目标 ， 而投资拿地的安排则会适当放缓 。 ” 江苏一家房企市场营销部经理对采访人员表示 。
引人关注的是 ， 地块在即将公开出让前不久 ， 突然暂停出让的现象也有所增加 。
广东省江门市公共资源交易中心9月11日发布公告 ， 原定于9月12日出让的两幅土地 ， 因故暂停交易程序 。 而中山市公共资源交易中心9月9日先是宣布 ， 分别暂缓原定于9月11日、9月12日出让的W10-19-0030和W10-19-0033地块的交易程序 ， 但随后又做出更正 ，W10-19-0033地块将正常出让 。
上述房企投资经理告诉财联社采访人员 ， 地块暂停出让 ， 可能与意向买家的投资变化有关 。
“有些地块房企此前看好并有购入计划 ， 会与出让方沟通；但在出让过程中因市场变化或企业自身原因 ， 可能想降低如价格等方面的要求 ， 或干脆不想要了 ， 从而引发个别地块暂停出让 。 ”该投资经理补充道 。
据克而瑞监测数据 ， 全国336城八月土地成交建筑面积为16959万平方米 ， 环比下降14% ， 同比降幅则扩大到36% 。 各能级城市土地成交均出现不同程度下降 ， 其中二线城市环比降幅超过三成 ， 从而影响八月土地成交量较七月明显缩减 。
在土地交易量下降的同时 ， 八月全国336城经营性用地供应总面积约24769万平方米 ， 环比上涨近20% 。 二线城市土地供应量环比增长超过两成 ， 包括杭州、武汉、天津等热点重点城市的土地供应量均有增加 ， 其中不乏主城区的优质宅地 。
“八月土地供应量有所增长 ， 但房企拿地热情却有所降低 ， 这应该是土地交易下降的原因之一 。 ”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示 。
杨科伟向采访人员指出 ， 经过多轮调控 ， 房企对融资收紧变得相当敏感 。 面对融资层面的调控 ， 多数企业首先会保证拥有相对充裕的现金流 。 将精力首先放到销售、加强回款 ， 投资拿地则被排在相对靠后的位置 。
房企整体负债创五年新高
从房企负债变化情况来看 ， 今年上半年房企整体负债水平 ， 处于近五年以来的高位 。
克而瑞监测数据显示 ， 2019年上半年174家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为91.37% ， 达到2015年以来的最高值；如果将永续债计入 ， 174家房企的净负债率约97.73% 。
对于房企净负债率水平上升的原因 ， 杨科伟分析称 ， 这与今年一季度楼市销售及房企融资出现“小阳春”有关 。 今年三、四月土地市场较火热 ， 房企拿地较积极 ， 不少房企抓紧时机展开一波融资 ， 使得现金流出较多 。
但5月以后 ， 房地产融资环境发生变化 。 监管部门不仅收紧了房地产信托融资 ， 对房企海外发债用途也做出进一步限制 。
“在融资环境收紧的背景下 ， 由于房企投资要有足够的自有资金支付 ， 其在拿地环节的杠杆率有所降低 ， 投资因而变得相对谨慎 。 ”高院生认为 ， “房企拿地谨慎的另一个原因是 ， 在融资与销售均面临一定压力下 ， 有必要降低企业负债率以提高财务安全 。 确保现金流安全、强调销售回款 ， 成为很多企业今年下半年业绩一项重要指标 。 ”
就融资政策变化对房企投资的影响 ， 有开发商向采访人员表示 ， 一些通过“前置融资”拿地加杠杆的企业 ， 受到的冲击尤为明显 。
一家浙江房企投资部负责人告诉财联社采访人员 ， “前置融资”在地产投资圈被简称为“前融” 。
【二三线城市房贷现收紧迹象究竟什么情况？二三线城市房贷现收紧迹象具体情况】他介绍 ， “其操作大致为 ， 拍地前先缴纳一部分土地保证金 ， 竞得土地后先支付首笔土地款 ， 此后再分期或一次性付清余下土地款 。 而‘前融’一般在拍得土地后 ， 房企通过信托进行过桥贷款用于支付部分土地款 ， 后续再通过银行或信托以项目开发名义展开其它形式的贷款 ， 当项目开发达到预售标准可预售后 ， 房企通过销售获得回款 ， 可以快速偿还银行贷款或其它形式的融资 。 ”


推荐阅读


上一篇：GAI是万茜的迷弟究竟什么情况？GAI是万茜的迷弟令人震惊

下一篇：巨石强森着急上班徒手拆门意味着什么？巨石强森着急上班徒手拆门事件始末