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尹中立|聚焦房企降负债③丨尹中立：降负债将导致高杠杆房企盈利能力下降

 
尹中立|聚焦房企降负债③丨尹中立：降负债将导致高杠杆房企盈利能力下降
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降负债已成房地产行业的主旋律 ， 万科表示要认真研究、尽快适应 ， 融创说：“争取未来三年达到这个目标” ， 恒大则强调自己一直是房地产调控模范生……这是房企在2020半年业绩会上对“三条红线”的表态 。
8月20日 ， 住建部和央行召开房企座谈会传递出的信号是 ， 已经形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。 不过 ， “三条红线”的信号意义似乎更强 ， 诸如中海、龙湖、旭辉、新城控股(601155,股吧)等企业均表示 ， 政策影响较小 ， 比如新城发展主席王晓松表示 ， 新城去年下半年已经开始降杠杆、降负债 ， “三条红线”对于公司的影响不会非常大 。
中国社会科学院金融研究所资本市场研究室研究员尹中立也认同上述判断 ， 9月2日 ， 他在接受和讯房产采访时表示 ， “三条红线”会给房企适应的时间 ， 相较于调控最终要实现的目标而言 ， 该政策并不算严苛 ， 甚至从现在往后看 ， 该政策也许可以用宽松来形容 。
债务违约风险成融资收紧的“导火索”
虽然“三条红线”被认为比较宽松 ， 但对于当前的大部分房企而言 ， 仍然是雪上加霜 。
受疫情影响 ， 房地产行业上半年销售普遍下滑 ， 叠加2021年房企偿债高峰的到来 ， 房企的日子本来就不好过 。 中指数据显示 ， 2020年国内房企进入偿债高峰期 ， 房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模高达7493.9亿元；到2021年 ， 这一数据将达10496.2亿元 。
在这种背景下收紧融资 ， 房企的压力可想而知 ， 尹中立认为 ， 之所以在当前时点释放融资收紧信号 ， 可能与楼市热度有关 ， 虽然第一季度销售普遍下降 ， 但第二季度房地产市场开始升温 ， 部分城市的土地市场热度较高 ， 尤其热门城市不断出现高溢价地块 ， 房价也有上涨趋势 ， 融资收紧不仅可以为市场降温 ， 防止风险泡沫积聚 ， 更重要的是 ， 上半年 ， 泰禾出现债务违约 ， 大型房企暴露出流动性风险 ， 这是值得关注的危险信号 。
“此前 ， 这种风险只是专家们理论推导 ， 现如今 ， 债务违约已成事实 。 ”尹中立进一步强调 。
他认为 ， 泰禾债务违约并非个案 ， 而是具有行业代表性 ， 房地产行业执行的都是高杠杆和高周转 ， 近年来更是愈演愈烈 ， 房企拼命加杠杆 ， 然后用各种方式进行营销 ， 泰禾的问题是产品总价太高 ， 去化速度较慢 ， 最终导致资金链断裂 。 各家机构统计的触线表格里 ， 众多大型房企赫然在列 ， 其中很多都触碰了三条红线 ， 是重点的监管对象 。
此前房地产行业主要出台针对市场或购房者的宏观调控政策 ， 不会针对企业 ， 但三条红线的出台是针对微观主体进行调控 。 之所以要对房地产企业的财务行为进行干预 ， 是因为有些房地产开发企业触及了“大而不能倒”问题 ， 即企业负债规模太大 ， 政府不会坐看其破产 ， 因此需要特别的监管措施 。 尹中立认为 ， 中国房地产经过了20多年的高速发展后 ， 房企规模越来越大 ， 有些大型房企资产都已经过万亿 ， 但负债占了大多数 ， 行业面对较高的流动性风险 ， 可能带来较大冲击 ， 而这种冲击是监管层所不能容忍的 。
过去 ， 房地产的“三高模式”（即高杠杆、高周转、高负债）很成功 ， 但现在房地产行业已经过了住宅短缺时代 ， 2018年 ， 城镇居民人均住房建筑面积39平方米 ， 比1978年增加32.3平方米 ， 当前 ， 中国城镇化节奏放缓 ， 而且老龄化社会加剧 ， 因此 ， 未来房地产行业的增速肯定会下降 ， 基于这种判断 ， 尹中立认为 ， 2019年全国商品房销售面积达17亿平米 ， 这应该是中国房地产行业的历史最高峰 。
财务能力影响未来行业格局
稳健型房企市场地位或进一步提高
降负债已经成为摆在房企面前的一道必答题 ， 然而 ， 这也必然是一道难解的题 。


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