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尹中立|聚焦房企降负债③丨尹中立：降负债将导致高杠杆房企盈利能力下降( 二 )


在尹中立看来 ， 房企降负债的路径很清晰 ， 多卖房 ， 少拿地 ， 放慢发展速度 ， 这是房企必须承受的代价 ， 也是监管层的意图 ， 但被迫放慢发展速度必然会带来阵痛 ， 对于近年来冲击规模的房企更是如此 。
“盈利能力下降 ， ROE下降 ， 有些公司的股价会下跌 ， ” 尹中立认为 ， 这是房企要承受的后果 ， 实际上 ， 资本市场对此早有预期 ， 投资者都明白 ， 任何行业都要尊重规律 ， 房地产行业的未来增长本就难以为继 ， 因此多年来A股未批准地产企业上市 ， 地产股的估值也比较低 。
“三条红线”虽然非常明确 ， 但政策仍然有漏洞 ， 房地产行业一直存在“明股实债”现象 ， 在单个项目中引入少数股东 ， 让出权益 ， 让资方参股 ， 通过这样的操作方式即引入资金 ， 又不会增加负债率 ， 可以粉饰负债表 ， 尹中立表示 ， 这也是一种降负债的方式 ， 尤其对于那些本身少数股东权益占比较低的房企来说 ， 未来具备较大的操作空间 。 不过 ， 他表示 ， “明股实债”只是一种技巧手段 ， 并不能真正降负债 。
近日 ， 恒大、华润、世茂等大型房企纷纷表示拟分拆物业公司赴港IPO ， 实际上 ， 相较于低迷的地产股 ， 物业股受到资本市场的欢迎 ， 物业股估值普遍较高 ， 通过加强物业板块 ， 也在一定程度上增加企业的流动性 。 不过 ， 尹中立表示 ， 物业分拆上市对于房企降负债用处不大 ， 虽然会起到一定作用 ， 但相较而言 ， 这些辅助部门的体量太小 。
降负债无疑是非常困难的 ， 就像任何一个企业都会遇到发展的瓶颈期 ， 对行业来说也如此 ， 高负债是房地产行业的开发模式决定的 ， 因此降负债不是一蹴而就的事情 ， 最终还要依靠企业转变发展策略 。
对于地产行业来说 ， 经历一轮“降负债”的洗牌 ， 行业格局或将呈现新的变化 ， 换句话说 ， 融资收紧对于那些负债管理较好的房企来说 ， 也许意味着更多机会 。
此次房企座谈会并非针对全行业 ， 而是针对大型房企 ， 要求他们降低杠杆倍数和风险 ， 控制债务规模 ， 尹中立认为 ， 由于企业负债情况不同 ， 未来的发展会不同 ， 诸如中海、万科这样的稳健型企业未来的发展空间更高 ， 市场地位可能会进一步提升 ， 而那些高负债房企则会受到限制 。
对于下半年的楼市走势 ， 尹中立直言 ， 影响房地产的因素很多 ， 整体社会形势比较复杂 ， 货币政策、外汇、中美关系、疫情等因素都会产生影响 ， 仅凭融资政策这个单一因素 ， 很难判断楼市的走势 。
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（责任编辑：徐帅 ）


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