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银城|前八月年度销售目标仅完成35.9% “钱紧”的南京老牌房企 银城国际靠并购冲刺规模

本报采访人员 张玉 郭阳琛 南京 上海报道
“我们这个项目2017年拿的地 ， 因为政府限价已经亏了8个亿了 。 ”在南京市浦口区的银城颐居悦见山项目 ， 置业顾问张慧（化名）向采访人员说道 。
去化近4年又面临大额亏损 ， 这也正是银城国际控股有限公司（01902.HK ， 以下简称“银城国际”）规模“开倒车”的一个缩影 。 半年报数据显示 ， 2020年上半年 ， 银城国际实现合约销售金额约为61.23亿元 ， 同比减少约22.5%；合约销售建筑面积约为33.63万平方米 ， 同比减少约34.4% 。
如今 ， 2020年仅剩最后的不到四个月 ， 而银城国际240亿元的年度销售目标前8月仅完成35.9% 。 9月15日 ， 银城国际以11.97亿元的代价收购广州颐和集团杭州公司全部股权及债权 ， 由此获得杭州临安80.59万平方米的地块 ， 试图通过收购以实现规模的快速增长 。
债权复杂的地块收购后是否会有风险？还剩一大半的销售目标最后一季度将如何冲刺？带着上述问题 ， 《中国经营报(博客,微博)》采访人员多次致电致函银城国际 。 截至发稿前 ， 尚未收到回复 。
规模“滑铁卢”
银城颐居悦见山项目的前身是位于江浦街道白马路东侧、海都路西侧的江浦G99地块 。 2017年 ， 经过118轮竞价后达到29.5亿元的最高限价 ， 最终被银城摘得 ， 成交楼面价23017元/平方米 ， 要求现房销售 。 据悉 ， 该地块占地面积58455.25平方米 ， 总建筑面积173205.7平方米 。
现房销售的要求也让银城颐居悦见山项目去化时长已近4年 。 在2018年9月 ， 叠墅房源首开 ， 时隔8个月后 ， 首批精装修小高层才再次入市 。
张慧告诉采访人员 ， 今年8月底推出了项目的最后一栋楼 ， 主力户型为130和140平方米 ， 均价大约3万元/平方米 。 “前几批购房的业主已经交付了 ， 这次因为项目亏损基本没做什么营销 。 ”而截至发稿 ， 这最后加推的34套房源 ， 仅仅成交14套 ， 去化刚过四成 。
而南京远郊的项目去化更为惨淡 。 采访人员走访了解到 ， 南京银城荟领未来、空港新都孔雀城月鹭府两项目 ， 由银城国际、下关城开、孔雀城三家联合开发 ， 入市超半年但总去化却还未过半 。 在这其中 ， 8月加推的房源 ， 荟领未来176套仅售出76套 ， 月鹭府192套仅售出3套 。
销量不佳也得到数据上的印证 。 公开资料显示 ， 2020年 ， 银城国际的销售金额目标为240亿元 ， 但截至前8月 ， 其销售额为86.15亿元 ， 仅完成年度目标的35.9% 。 而在大本营南京 ， 前8月 ， 银城国际流量销售金额31.5亿元 ， 仅排名第15位；而权益销售金额更是跌出了前20 。
规模的焦虑也让银城国际不得不触及“灰色地带” 。 “我们小高层不算赠送得房率也已经达到了80% ， 加赠送能达到83% 。， 赠送部分主要包括飘窗、4平方米的设备平台以及阳台的一半 。 ”谈及银城颐居悦见山项目的“性价比” ， 张慧娓娓道来 。
在样板间内 ， 采访人员注意到 ， 所谓的赠送部分被一堵实体墙挡住 。 由于项目已经交付 ， 不少业主已自行将墙体敲掉 ， 并安装上了窗户；有的业主则施工较慢 ， 仅仅在预留的窗户处搭建好木质框架 。
张慧向采访人员坦陈 ， 严格来说 ， 这部分“赠送面积”改造后属于违建 ， 城管部门可能进行查处 。 “基本上是法不责众的 ， 但我们开发商也不做承诺 。 如果相关部门发现后明令禁止 ， 这部分只能做储物间了 。 ”
北京金诉律师事务所主任、北京市法学会不动产法研究会理事王玉臣告诉采访人员 ， 现实生活中 ， “赠送面积”往往很多是违建面积或者公摊面积、公共面积 ， 所以往往是无法写入合同 ， 也无法办理产权证的 ， 属于违法违规 。
“遇到这种情况 ， 购房者不要轻易相信开发商的承诺 ， 可以通过查询相关规划图纸来核实开发商所谓的赠送面积究竟是什么 。 ”王玉臣表示 ， 由于赠送面积写不到合同里 ， 因此将来也很难追究开发商的违约责任 。 “开发商赠送面积的动机往往是为了多赚钱 ， 看起来是赠送 ， 实际上是打着赠送的名义而抬高房价 。 ”


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