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项目|地价三部曲之三：土地红利消失之后

项目|地价三部曲之三：土地红利消失之后
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经济观察网 采访人员 陈月芹 作为一家top3房企东莞项目总经理 ， 林涵同时管理着两个项目 ， 包揽开发报建、工程、综合、市政、财务、人力等条线的工作 。
他算了一笔账 ， 一年下来 ， 人力岗至少省下两个人的工资 ， 每人年薪至少30万元 ， 工程岗加奖金则超过40万元/人 。 按照集团项目编制标准 ， 项目组配置10人左右 ， 折算下来节省人力成本接近300万元 。
作为多年的地产操盘手 ， 林涵直言 ， 人力成本从来不是房地产刚性支出的“大头” ， 但今年以来 ， 集团从上到下宣贯的精神很明确：能省则省 。
林涵所在公司还组织所有区域、项目管理人员对严控成本进行强化培训 ， 并定期考试 ， “培训和考试是公司的传统 ， 但今年最频繁、严厉 ， 尤其是对成本管得特别严 。 ”
今年以来 ， 全国主要城市土地出让金再创新高 ， 土地溢价率和楼面价一路攀升 。 但下半年 ， 长春、沈阳、成都、杭州、南京等城市先后被住建部约谈 ， 多个城市出台楼市调控收紧政策 。
当房价预期无法匹配土地成本 ， 开发商只能在有限的利润空间中做加减法：提质增效、提升产品溢价、控成本等 。
避开“肉搏区”
一位top3房企投策负责人告诉经济观察网 ， 其所在公司对每个项目的考核原则主要是净利润率和年化自有资金回报率 。 一二线城市项目强调规模和利润 ， 三四五线城市项目则侧重规模和周转 。
“我们在一二线要求净利润率在10个点以上 ， 三四五线城市项目原先是8个点 ， 今年降到7个点 ， 但年化自有资金回报率都要求25% ， 但是现在来看一二线基本上做不到 。 ”该房企投策负责人表示 ， “现在行业内都知道一二线城市的利润空间薄得要命 ， 你在一二线拿了块地 ， 有5个或10个客户在等你的一套房 ， 已经没有任何意义了 。 因为你心里很清楚 ， 把房子卖给谁 ， 利润铁板钉钉 ， 一二线尤其明显 。 ”
林涵透露 ， 其所在公司会考察招拍挂市场拿地的溢价率过高 ， 以及未来项目的利润率下降之间的挂钩关系 ， 所以公司倡导不要去跟别人“拼刺刀” ， “老是拼地价高的产品没事没能力的一种表现” 。
林涵透露 ， 今年以来 ， 东莞虎门、长安等比较热门的市核心区域 ， 地块溢价率特别高 ， 基本上都封顶 。 按照2019年6月以来东莞市的土拍规则 ， 报价达到上限后 ， 交易系统不再接受新的报价 ， 转为通过网上最终一次性报价方式 ， 根据选取最接近所有终次报价平均价的原则 ， 确定竟得人 。
“封顶后 ， 取平均数的时候 ， 很多企业会多找几个马甲 ， 1个马甲就要交1个亿的保证金 ， 找5个马甲就要有5亿元的现金 ， 虽然没抢到地最终会退还 ， 但一下子拿出四五个亿 ， 对很多中小型房企来说难度不小 。 ”
谁能拿得出这么多钱呢？林涵说 ， 一个是传统大型国企、央企 ， 另一个是在深圳已经熬过一轮周期的企业 ， “他们手上现金流充裕 ， 但不是走全国布局、做大规模的路 ， 通过做豪宅 ， 提高产品溢价 ， 慢慢盘活为数不多的几个盘 。 ”因此 ， 林涵所在公司目前在东莞新获取的主要是城市更新、收并购项目 ， 纯住宅地块主要在东莞市区外围 。
在中国金茂做投资策划肖筱告诉经济观察网 ， 今年上半年北京供地较多 ， 地价拍得也比较高 。 金茂在北京新获取两个项目 ， 其中一块地底价成交 ， 另一块是和合生创展合作开发的分钟寺地块 。
“分钟寺项目 ， 我们是后进的” ， 肖筱透露 ， “一开始集团层面进行过测算 ， 预感到竞拍时肯定十分火爆 ， 所以我们没去抢 ， 合生创展拍地后主动找到我们 ， 我们也核算过项目有利润空间 ， 所以最后决定合作其中一块地 。 ”在这个合作项目中 ， 金茂主要负责设计、工程、营销、物业和招采 。


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