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城市|《2020中国房地产白皮书》发布：“双循环”下房企发展新策略 这100个城市最具投资价值( 二 )


同时 ， 成都、广州、杭州、北京、青岛、天津、郑州等城市轨道交通在建路线长 ， 预计未来1~2年 ， 这些城市的交通情况将得到显著改善 ， 沿线片区价值进一步提升 。 近5年 ， 全国城市轨道交通开通城市及运营线路逐年增加 ， 从2015年的26个城市、116条线路 ， 增加到2019年的40个城市、208条线路 。 2019年全国城市轨道交通新增运营里程达975公里 ， 共有40个城市拥有城市轨道交通 ， 新增运营里程近1000公里 ， 其中成都以新增线路106公里居全国首位 。
“双循环”下的发展策略
《白皮书》判断 ， 2020年全年全国房地产市场预计将呈现“市场规模高位调整 ， 房价以稳为主 ， 新开工小幅下降 ， 投资增速回落"的格局 。
政策端 ， 楼市调控基调将保持基本稳定 ， 坚持“房住不炒”定位不变 ， 房地产金融监管或将针对性趋严；需求端下半年政策优化边际效应逐渐减弱 ， 加之疫情反复对居民收入预期的影响将制约销售持续反弹 ， 全年商品房销售面积将在高位有所调整 ， 预计降幅在5%~6.5%；价格端 ， 地价高位运行及改善型项目集中入市将支撑房价整体以稳为主；而在投资端 ， 下半年土地购置费及建筑工程投资将共同拉动投资额较快增长 ， 但考虑到上半年疫情冲击 ， 全年房地产开贸殳资额增速或将回落至5.5%~7.0% 。
这意味着 ， 中国房地产行业正在步入总量峰值、结构优化的阶段 ， 市场集中度持续提升 ， 整体利润水平呈下降趋势 。 未来 ， 以数字化驱动发展将成为房地产企业的发展方向之一 。 —方面 ， 房企通过结合数字化工具 ， 向精细化运营转变 ， 进一步提升运营效率的同时 ， 助力品牌发展 。 另一方面 ， 通过打造数据中台联通数据孤岛 ， 沉淀数据资产发挥数据价值 ， 将帮助房企更加及时的响应客户需求和市场变化 ， 赋能品牌发展 。
对此 ， 《白皮书》认为 ， 房企应结合不同城市市场周期及特点 ， 通过线上线下营销联动、适时推出折扣促销等方式促进销售回款 ， 从销售端确保资金的流动性和安全性 。 2020下半年 ， 房企需偿还债务规模超5000亿元 ， 加之偿债高峰的到来 ， 未来房企偿债压力仍然巨大 。 房企应在做好银行贷款、信托、债券等融资方式的同时 ， 进行融资创新 ， 如通过发行ABS方式盘活存量资产 ， 使融资渠道更加多元 。
值得一提的是 ， 2020年上半年拿地金额前100企业拿地总额15169.8亿元 ， 拿地规模同比基本持平 。 TOP100企业拿地门槛值升至40亿元 ， 环比增长21.2% 。 黄瑜强调 ， 企业一定要进对城市 ， 把握一二线城市、长三角等热点区域 ， 借助智能化的工具拿地 ， 而不是盲目拿地 ， 用科学的工具甚至是在线看地 ， 做一系列的数字研判 ， 做一系列可视化的工具 ， 做土地投资价值的判断 。
面对当前行业最为关注的“三道红线” ， 黄瑜对不同企业给出了策略建议：“一定要注重现金流的管理、加大销售回款；二是审慎投资、量入为出 ， 特别是不要轻易拿地王；第三考虑引进战略投资降杠杆 ， 优化资产结构；同时也要拓展融资渠道 ， 优化债务结构 ， 应对目前的市场变化 。
（责任编辑：张洋 HN080）


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