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价值地产|《2020中国房地产白皮书》发布：“双循环”下房企发展新策略，这100个城市最具投资价值( 二 )


黄瑜强调 ， 交通是实现区域间要素流通的基础 ， “内循环”主导经济发展的新背景下枢纽城市竞争优势将得到进一步强化 。
高速铁路、城市轨道交通的不断建成通车 ， 推动了人流、物流和资金流在城市间的流动 ， 促进区域密切交流合作和 资源优化配置 。 白皮书指出 ， 截至2019年末 ， 我国高速铁路运营里程达3.5万公里 ， 已提前完成《中长期铁路网规划》中2020年高速铁路3 万公里的目标 。 未来随着铁路网的不断完善 ， 区域协同发展趋势将会持续加强 ， 也将带动城市群的高质量建设 ， 中心城市能级和核心竞争力进一步提升 。
同时 ， 成都、广州、杭州、北京、青岛、 天津、郑州等城市轨道交通在建路线长 ， 预计未来1-2年内 ， 这些城市的交通情况将得到显著改善 ， 沿线片区的价值进一步提升 。 近5年 ， 全国城市轨道交通开通城市及运营线路逐年增加 ， 从2015年的26个城市、116条线路 ， 增加到2019年的40个城市、208条线路 。 2019年全国城市轨道交通新增运营里程达975公里 ， 共有40个城市拥有城市轨道交通 ， 新增运营里程近1000公里 ， 其中成都以新增线路106公里居全国首位 。
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各阵营房企的竞争格局
2020年上半年 ， 房企逐步修复因疫情影响的业绩 ， 各阵营间的竞争更聚焦一二线城市 。 上半年20家代表房企60.9%的销售业绩来源于二线城市、19.2% 来自于一线城市 ， 合计占比80.1%,较去年增长3.1个百分点 ， 其中一线城市贡献率增长明显 。
分企业来看 ， 五成以上企业一二线销售贡献率超80% ， 其中绿城中国加大在一二线销售力度 ， 2020年上半年 ， 一二线城市的业绩贡献率为78.9%,同比提升13.5个百分点 。
2020年上半年 ， TOP100房企占据57.5%的市场份额 ， TOP100房企权益销售总额为5.5万亿元 ， 市场份额56.5% ， 上升1.3个百分点 。 19家房企破千亿元 ， 较去年同期持平；百亿房企130家 ， 较去年同期增加10家 。 TOP100上半年权益销售金额门槛值168.7亿元 。
房企间竞争格局也在2020年发生了微妙变化 。 除超级阵营增长显著外 ， 不同阵营的发展策略呈现分化 。 13家1000亿元以上“超级阵营”销售额增长率均值2.20% ， 凭借广泛布局 ， 多地联动、集中推盘 ， 实现了业绩稳定发展 。
第一阵营（500亿~1000亿元）销售额增长率均值为1%,该阵营的企业注重打造特色产品以及运营模式 ， 推动业稳定发展 。 第二阵营（200亿~500亿元）在稳固大本营的同时注重区域协同发展 ， 积极拓展重点城市群的核心城市 ， 与去年基本持平；第三阵营（100亿~200亿元）和第四阵营内部分化更加凸显 ， 部分企业凭借区域深耕 ， 紧抓粤港澳、长三角等热点城市发展机遇 ， 以绿色科技等产品特色或城市更新等业务运营模式的差异化实现业绩增长 。
双循环下房企的发展策略
《白皮书》判断 ， 2020年全年全国房地产市场预计将呈现“市场规模高位调整 ， 房价以稳为主 ， 新开工小幅下降 ， 投资增速回落"的格局 。
政策端 ， 楼市调控基调将保持基本稳定 ， 坚持“房住不炒”定位不变 ， 房地产金融监管或将针对性趋严；需求端下半年政策优化边际效应逐渐减弱 ， 加之疫情反复对居民收入预期的影响将制约销售持续反弹 ， 全年商品房销售面积将在高位有所调整 ， 预计降幅在5%~6.5%之间；价格端 ， 地价高位运行及改善型项目集中入市将支撑房价整体以稳为主；而在投资端 ， 下半年土地购置费及建筑工程投资将共同拉动投资额较快增长 ， 但考虑到上半年疫情冲击 ， 全年房地产开贸殳资额增速或将回落至5.5%~7.0%区间 。
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