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价值地产|如是金融研究院院长管清友：金融整顿已转移至房地产行业，房企要从开发人过渡到手艺人

html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/REC-html40/loose.dtd"9月26日 ， 在每日经济新闻(博客,微博)主办的第十届中国价值地产年会上 ， 如是金融研究院院长、首席经济学家管清友以“从住得开到住得好、住得起”为题作了主题演讲 ， 从监管、供给和需求三个方面分享了他对房地产行业的发展现状以及未来趋势的研判 。
管清友认为 ， 房地产企业必须转变思路 ， 不要抱有幻想 ， 要从开发人过渡到手艺人 ， 未来不再是上规模、铺摊子、上杠杆的时代 ， 房企要做到提高单体项目的融资能力、盈利能力 。 “结构分化成为整个房地产行业发展主要的特点 ， 未来房价、房企在地区之间的分化会越来越严重 。 ”
价值地产|如是金融研究院院长管清友：金融整顿已转移至房地产行业，房企要从开发人过渡到手艺人
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管清友在第十届中国价值地产年会上作主题演讲
金融整顿已转移至房地产行业
中国房地产行业的金融整顿已经来临 。 管清友分析称 ， 2016年7月召开的中央政治局会议正式提出抑制资产泡沫 ， 中国金融整顿的政策基调基本确立 。 2017年 ， 针对金融机构业务的实质性整顿开始 。
他强调 ， 从2017年开始 ， 监管的思路已经发生变化 ， 很多举措也陆续实施 ， 包括资管新规、整顿影子银行和同业业务等 ， 这对许多金融机构已经产生了直接影响 。 虽然房地产行业在此期间也或多或少受到了间接影响 ， 但许多企业并没有迅速行动 ， 这是由房地产行业的发展逻辑所决定 。
管清友指出 ， 2008年全球金融危机之后 ， 房地产行业的发展逻辑发生巨变 ， 它从建筑、建材业变成了金融业 ， 谁在这个过程当中抓住了高成长、高杠杆的机会 ， 谁就能快速发展起来、快速膨胀起来 。 “当然 ， 2017年以后监管态度、方式变化也意味着这个行业的发展逻辑再次发生变化 。 ”
“回过头看 ， 如果说房企在2017年以后能够头脑清醒、认识清楚、行动迅速 ， 现在就会相对从容一些 。 但如果认识这个问题比较晚或调整比较慢的话 ， 现在的处境就相对尴尬一些 。 ”管清友表示 。
管清友提到 ， 中国房地产行业金融整顿的标志 ， 是今年8月针对房企融资所提出的“三道红线” 。 “过去从金融的维度 ， 没有给房企直接设定指标 ， 因此这种监管方式的变化 ， 实质上就是把房地产金融直接当作金融业和金融机构来监管 。 对于这一点 ， 无论在企业 ， 还是在相关产业链上的从业人员一定要认识清楚 。 ”
“在‘房住不炒’的大背景下 ， 房地产监管的基本态势可能会持续相当长时间 ， 以至于整个房地产行业发展的逻辑发生了变化 。 ”管清友再次提醒 ， 在这种情况下 ， 无论是头部房企还是中小房企 ， 降杠杆、去杠杆是必须要做的一件事情 。
管清友表示 ， “从个体企业来讲 ， 一定是非常痛苦的 ， 但从宏观视角来看 ， 这让我们避免了一次大的系统性金融风险 。 ”他指出 ， 中央的态度是明确的、坚定的 ， 手段也是非常有力的 ， 企业的应对不要抱有幻想 ， 这是一个常态化的监管方式 。
中国刚需人口开始出现净下降
事实上 ， 房企当前面临的境况不仅是监管方式发生了变化 ， 从需求端来看 ， 情况也开始悄然改变 。
管清友指出 ， 中国的劳动年龄人口在2013年以后开始出现净下降 ， 刚需人口也开始出现净下降 。 “需求的变化 ， 再加上监管对需求本身的限制 ， 比如对房贷首付、资格的限制 ， 也迫使整个房地产行业发生变化 。 监管、需求这两端逼迫供给端要发生变化 ， 在供给端作出调整是必然趋势 。 ”
2019年1月 ， 时任国家统计局人口和就业统计司司长李希如就表示 ， 当前我国人口发展处于重大转折期 ， 随着年龄结构的变化 ， 自2012年起 ， 我国劳动年龄人口的数量和比重连续7年出现双降 ， 7年间减少了2600余万人 。 受劳动年龄人口持续减少的影响 ， 劳动力供给总量下降 ， 2018年末全国就业人员总量也首次出现下降 ， 预计今后几年还将继续下降 。


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