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价值地产|如是金融研究院院长管清友：金融整顿已转移至房地产行业，房企要从开发人过渡到手艺人( 二 )


价值地产|如是金融研究院院长管清友：金融整顿已转移至房地产行业，房企要从开发人过渡到手艺人
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管清友在演讲中
管清友指出 ， 从需求的角度来看 ， 中国的房地产行业现在已经从“住得开”逐渐转向“住得好”和“住得起” 。
“什么是住得开呢？中国现在的人均住房建筑面积大概是37平方米 ， 人均使用面积大概是20平方米 。 整个房地产行业市场化20年 ， 其中过去10年是金融化的过程 ， 我们的人均住房建筑面积、户均1~1.5套的水平 ， 基本达到世界基本平均水平 ， 基本实现了住得开的目标 。 ”
管清友认为 ， “中国的房地产无论从规模、数量还是速度上都是世界一流 ， 但是从居住环境、建筑质量上来讲 ， 我觉得还没有达到世界一流 。 ”
管清友指出 ， 中国老百姓(603883,股吧)的改善性需求仍然非常强烈 。
他分析认为 ， 中国现在人均建筑面积大概37平主米 ， 人均使用面积只有20平方米 ， 这也就是说 ， 人口密度和中国差不多、甚至比中国高的国家 ， 他们的人均使用面积都比中国要高 。 中国人习惯了住单元房、筒子楼、鸽子房、公寓房 ， 但是人口密度比我们大的像日本 ， 他们很多住房的形式都是一户室、一户居 。
“我们单元房和别墅之间没有中间过渡产品 ， 这里面有很多原因 ， 有我们住房类型比较多、比较杂 ， 以及历史路径依赖等原因 。 从现在的住房结构看 ， 从我们的统计口径来讲 ， 商品房在整个住房的供给当中面积刚刚超过1/3 ， 也就是说 ， 在城市更新、老旧住房改造这些方面空间仍然是比较大 。 ”
房地产行业或变为制造业模式
管清友认为 ， 在这种背景下 ， 房地产行业或将从过去的金融业发展模式转变到制造业发展模式 。 “很多人都说房地产开发商主要是靠房价上涨赚钱 ， 过去在金融业发展模式中 ， 开发商赚钱主要不是靠房价上涨 ， 而是靠资金高周转 ， 实质上它一个杠杆游戏 。 ”
他强调 ， 这种游戏从企业角度来讲 ， 抓住了就抓住了 ， 发展起来就发展起来了 ， 但今后不会再有这样的机会了 ， 未来房地产行业的商业模式、融资模式已经发生变化 。
“房地产行业的从业人员要清楚一点 ， 不管你主观上愿意还是不愿意 ， 目前不是政策友好型的环境 。 此外 ， 中国大城市的房价 ， 无论从绝对价格还是相对价格 ， 在全球主要城市当中确实处于世界一流地位 ， 大城市的房价确实非常高 。 还有 ， 央行现在非常明确 ， 即便在今年疫情调控降准降息的背景下 ， 房贷利率仍然是被隔离在降准降息之外 。 ”管清友表示 。
不过 ， 管清友也指出 ， 房地产行业不是没有发展前景 ， 因为房价还有支撑 ， 改善需求依然存在 ， 土地供应也相对稀缺 。
管清友认为 ， 中国城镇化的速度还在加快 ， 且从上世纪80年代以来限制大城市发展、鼓励发展中小城市 ， 到现在集中发展大城市都市圈、城市群 ， 这是一个重大变化 。 除了北上广深这几个超大城市以外 ， 中国的城市发展现在基本上都在逐渐降低门槛 。 我们看到在城镇化的过程中 ， 中国还有2亿人没有真正进城 ， 也就是实际城镇化率和名义城镇化率的差异 ， 这是中国房地产行业发展最大的支撑 。
管清友提到 ， 中国的土地供应也相对比较稀缺 ， 同时未来的政策住宅用地的供应仍然是严格限制的 。 “从统计上来看 ， 最近几年 ， 住宅用地的占比已经下降了15%左右 ， 这也是导致过去十几年时间房价居高不下的重要原因 。 ”
“整个房地产行业发展的逻辑发生了变化 ， 房价的走势我觉得也发生了变化 。 过去20年时间里 ， 整个房地产市场的走势 ， 从价值趋势来看基本是涨多跌少 ， 越调越涨 。 ‘房住不炒’提出后 ， 特别是2017年以后 ， 整个房价步入到了高位整理期 ， 未来的房价走势 ， 因为地区、板块和不同 ， 以及项目的不同分化会越来越严重 。 ”


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