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住宅|有房难住、有家难回 多地烂尾住宅成为民生之痛( 三 )


他分析认为 ， 没有政府的综合协调 ， 仅仅依靠市场主体自己跑 ， 根本无法推动 ， 比如烂尾楼项目电力、消防等验收时 ， 相关验收标准已经调整 ， 按照新标准无法验收 ， 重新建设又没有资金投入 ， 相关部门害怕本部门承担责任 ， 这种情况下 ， 必须要有人敢于拍板 ， 在确保安全的前提下 ， 允许该项目验收通过 。
这需要地方党委政府敢于担当、积极作为 。 许道和说 ， 烂尾楼问题大多一拖再拖 ， 问题积累越来越多 ， 时间越长解决的难度越大 ， 这一特点在合肥包河区国开公馆烂尾楼项目处置过程中比较明显 。 该项目烂尾近10年 ， 开发企业负责人携带大量房屋预售款逃往美国 ， 连首期700多户业主预交的800万余元房产证办理费用也被卷走 。 对这类烂尾楼项目 ， 合肥市逐一成立专案组进行化解 。 目前 ， 该项目第一期房主即将可以开始办理房产证 ， 意味着该项目全面盘活 。
采访人员从西安市住建部门介绍 ， 在处理烂尾楼项目过程中 ， 西安市灞桥区成立遗留问题工作领导小组 ， 由区委常委担任组长、副区长、区法院院长担任副组长 ， 城改、法院、公安、信访和街道办等作为成员单位 ， 发挥府院联动作用 ， 明确成员单位职责分工 ， 建立联席会议制度 ， 做好法律协调、手续推进、施工建设、信访维稳等工作 ， 对工作推进中存在的问题逐一分析研判 ， 制定解决方案 ， 明确措施和完成期限 ， 推动四德公司破产重整工作 。 府院联动既解决了破产过程中产生的债务清偿、财产分配、企业挽救等法律问题 ， 又发挥政府的社会调整作用 ， 保障了需要政府履行职责的企业税费缴纳、开发手续办理等问题得到制度化、常态化解决 。
二是盘活烂尾楼 ， 需解决融资难问题 。 参与合肥市烂尾楼项目的国厚资产管理股份有限公司执行总裁王东建议 ， 应当针对烂尾楼项目 ， 通过制度设计 ， 解决烂尾楼盘复建过程中的融资难问题 。
王东分析表示 ， 银行金融机构目前仍是我国社会融资的主体 ， 银保监部门对房地产行业有明确规定 ， 认定房地产项目属于严格限制融资类目 ， 目前对房地产行业龙头企业才授权融资 ， 一般房地产企业是无法从银行金融机构融资的 。 烂尾楼项目是房地产行业 ， 如果想通过银行等金融机构融资 ， 则是难上加难 。
王东建议 ， 虽然烂尾楼项目确实属于房地产行业 ， 但是由于这类项目普遍涉及诸多业主居住权的问题 ， 是一个民生项目 ， 不应该单纯将其作为房地产类目来限制其融资 ， 而是鼓励银行、信托机构与地方资产管理公司合作为盘活此类项目提供专项融资支持 。
他认为 ， 在实际风险可控、有明确信用主体的情况下 ， 银保监部门可以对这类烂尾楼项目实施差异化对待 ， 取消银行、信托等金融机构对这类项目的管理机构放款限制 ， 由金融机构自行判断风险收益 ， 并自行承担相关责任和风险 。 否则 ， 在没有银行、信托等金融支持的情况下 ， 仅仅市场主体凭借单方面的自有资金实力 ， 来盘活烂尾楼这类重资产 ， 过程艰难、效率较低 。 市场对烂尾楼项目有一系列的成熟运作 ， 法律风险处置、债权债务梳理、资产盘活处置运营等方面有着专业队伍 ， 建议处置这类烂尾楼项目充分发挥地方不良资产管理公司的作用 。 他说 。
三是有序推动房地产预售制度改革 。 合肥市住房保障和房产管理局调研员苏奎分析认为 ， 从体制机制而言 ， 房地产预售制度是出现烂尾楼项目、引发社会不稳定的因素之一 。 预售制度是我国房地产行业起步之初借鉴香港地区做法的一套机制 。 目前 ， 全世界范围的国家和地区（包括香港地区）在内 ， 都已经优化改善该机制 ， 不再实行预售机制 。 我国应该适时推进预售制度的改革 。
地方房产部门对改革预售制度有两种观点 。 一种观点是应该尽快推进预售制度改革 ， 因为预售制度除了会导致烂尾楼项目 ， 同时也是现在房地产领域纠纷矛盾多发的原因之一 ， 如果不再实行这种先付钱、后交房的做法 ， 而是实行一手付钱、一手交房的方式 ， 很多针对房屋质量的投诉可以迎刃而解 。 另一种观点则认为 ， 取消预售制度后 ， 会导致大量房企无法存活 ， 只有少量资金大、规模大的龙头企业存货 ， 容易形成市场垄断 ， 导致房地产市场供给无法满足需求 ， 冲击房地产市场问题 。
【住宅|有房难住、有家难回 多地烂尾住宅成为民生之痛】四是推动房地产长效机制建设 。 苏奎建议 ， 针对预售制度是否改革的分歧 ， 可以在个别城市、局部地区进行小范围试点根据试点成效 ， 结合其他国家现行的做法 ， 推动房地产长效机制建设 ， 消除房地产领域可能存在的社会风险隐患 。 合肥市房地产研究所副所长凌斌等房地产专家及地方房产部门人员认为 ， 烂尾楼问题还应利用房地产上行周期的时间窗口尽早处置 。 当前处于房地产市场上行期 ， 在处置烂尾楼项目时 ， 由于当前房价普遍高于之前的房价 ， 所以房屋销售比较容易 。 相反 ， 若房地产市场发生波动进入下行期 ， 那么就很难找到愿意接手处置烂尾楼的市场主体 ， 应抓住这一窗口期尽早处置 。


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