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房企|调控叠加“三道红线” 前三季度三成房企目标完成率不足65％( 二 )


只不过 ， 房企营销火热背后 ， 今年“银十”的序幕——“国庆黄金周”的市场表现却以平淡收场 。
中指研究院数据显示 ， 2020年10月1日～10月7日 ， 11个主要城市商品住宅日均成交面积较2019年同期下降10%左右 ， 整体规模与2018年同期基本持平 。 根据克而瑞数据 ， 37个重点监测城市在“国庆黄金周”的商品住宅累计成交面积约为294.1万平方米 ， 同比减少3% ， 环比减少68% 。
事实上 ， 房地产市场的销售数据在今年9月份已有走弱的迹象 。 克而瑞公布的数据显示 ， 9月份 ， 30个重点监测城市累计供应面积环比增长37% ， 累计成交面积环比下降4% ， 同比涨幅收窄至8% 。 9月份规模房企的去化率水平呈下降趋势 ， 四季度房企去化压力仍然较高 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ， 七八月份多地出现的调控政策是导致9月份市场表现出现回落的原因之一 。
中房研协测评研究中心监测统计 ， 2020年7月 ， 地方出台房地产调控政策43条 ， 较上月小幅增加 。 其中 ， 宽松性政策16条 ， 紧缩性政策24条 ， 中性政策3条 。 涉及的有东莞、杭州、宁波、深圳、南京等热点城市 。 2020年8月 ， 地方出台房地产调控政策32条 ， 较上月明显减少 ， 但延续“松少紧多”的特点 。
值得一提的是 ， 十一国庆长假刚过 ， 徐州、绍兴也加入调控的队伍 ， 其目标直指稳房价和地价 。 如徐州对于新房的备案价要求一年之内不得调整 ， 绍兴也要求加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格 。
李宇嘉预计 ， 处于年底的业绩压力及贷款融资到期的资金压力 ， 房企在四季度将继续加大销售力度 ， 频繁打折促销 。 不过 ， 李宇嘉指出 ， “但四季度的销售表现将很大程度上依赖于市场的实际需求 ， 也就是需求能不能承受得住 。 从国庆假期反映的情况来看 ， 一二手房市场分化严重 。 其中 ， 热点城市的新房市场在九十月份有所反弹 ， 但其他城市的市场表现相对较弱 ， 包括一些都市圈内的三四线城市 。 ”
“三道红线”紧箍咒
事实上 ， 今年下半年对房地产行业的冲击不止于趋紧的调控 ， 还有引起行业震动的“三道红线” 。 过去房企为扩大市场份额赖以使用的“高杠杆”模式将面临失效 。
今年8月20日 ， 住房城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 ， 而此次座谈会的成果之一在于形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
根据“踩线”的数量 ， 房企被分为“红橙黄绿”四档 ， 并以此来划定其融资时有息负债年增速的上限 。 其中 ， “未踩线”的绿色档房企有息负债年增速上限为15%；“踩一道线”的黄色档房企有息负债年增速上限为10%；“踩二道线”的橙色档房企有息负债年增速上限为5%；“踩三道线”的红色档房企则不能新增有息负债 。
诸葛找房专题研究报告指出 ， 基于2020年上半年财务数据判断 ， 在其选取的100家上市房企中有86家“踩线” ， 大型房企“踩线”更为突出 。
万科集团董事会主席郁亮曾在今年9月份举行的媒体交流会上表示 ， “三道红线”改变了行业的游戏规则 ， 所有房企都将回到同一起跑线上 。 “这次的监管是穿透式的 ， 明股实债、表内表外全覆盖等之前的财务技巧将没有任何作用 。 ”
采访人员注意到 ， 在上述前三季度年度销售目标完成率徘徊在65%的房企中 ， 亦有不少房企“踩线” 。 诸葛找房数据显示 ， 按照2020上半年披露的财务数据 ， 前三季度目标完成率为65%的合生创展 ， 其现金短债比仅为0.4；而力高集团的目标完成率虽是68% ， 但其也踩中资产负债率“红线” 。
力高集团投关部门相关人士对采访人员表示 ， 公司内部的销售回款指标是3个月内回款90% 。 “我们前三季度合约销售已达225亿元 ， 第四季度的销售计划即完成我们合约销售每年增长20%～30% 。 ”


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