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买房|“记住要在年底之前完成买房。”( 二 )


我们说看二手房能说明什么？
二手房代表成交 ， 二手房同样它也代表了需求的释放 。 因为大部分人都是卖掉一套再去买一套 。
所以这也是为什么从8月份开始 ， 一手房的需求量会这么猛 ， 就是因为前面经历了4个月的二手房的回涌周期 。
正是因为二手房的回涌 ， 给市场带来了大量的购买力 。 这些购买力 ， 有的涌向了二手 ， 有的开始涌向一手 ， 导致在8月份会产生那么多的人去认筹的现象 。
而整个数据里面最夸张的 ， 是在2020年的9月份 ， 整个二手房突破了3万套 ， 3万套的数字就是2015年2016年的二手房成交数字 。 代表了其实大部分人已经认可了楼市回暖这件事
第三个 ， 还有一个数字叫8578套 。 这是一手房的成交套数 ， 也创造了新高 。
这两个数字 ， 在整个9月 ， 不管是一手 ， 还是二手的成交套数都表现的非常好 。 这也是为什么如果各位最近有买房的需求 ， 一定要尽快去解决 。
因为到后期如果需求还是这个样 ， 倒不是说房价会怎么样 ， 就是你买到合适房子的概率就开始下滑了 。
套数的回涌 ， 一边释放了需求 ， 一边又同时产生新的购买力 ， 这也是整个2020年上海楼市发生的一个最大的变化 。
第三个变化 ， 房贷额度 。
买房|“记住要在年底之前完成买房。”
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10月份 ， 中介跟我讲了一句话 ， 全上海有那么多银行 ， 目前有房贷额度的只有4家 。 因为经过楼市回暖 ， 已经消耗完整个上海的房贷额度 。
从各个迹象都可以看出 ， 在目前的市场 ， 是成交不谈价格、成交的踊跃、成交的凶猛、已经是超乎了很多人的预料 。
讲完了一手、二手 ， 讲完了信贷 ， 再跟各位讲一讲土地 。
现在我们在市面上看到的所有的房子都是在2018年以后拍的地 ， 所以我们要关注土地的情况 ， 其实就会关注到未来两年整个楼市里面会发生什么 。
买房|“记住要在年底之前完成买房。”
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很多人一直跟我来讲 ， 上海可能没地了 ， 或者说上海的土地供应量不足 。
但是在2020年9月份 ， 整个土地出让是最近这6年来的峰值 。
楼市火热的同时 ， 土地出让也一样汹涌 ， 出让的土地额是净利润的峰值 ， 特别是7~9月的出让金达到了1511亿 ， 这个出让值也是很吓人的 。
土地出让金意味着什么？是土地的楼板价踊跃程度、供应量、其实也是代表热度 。
所以观测土地 ， 其实就可以看出未来市场的供应结构、价格大概会在什么地方 。
从2019年、2018年、2017年这三年 ， 基本上上海的土地都是被极少数的开发商拿走的 ， 这也导致了很多开发商联合操盘去做项目 。
但是在今年开始 ， 我们发现百花齐放 。
买房|“记住要在年底之前完成买房。”
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很多我们都没有听说过的开发商 ， 都开始在上海重仓买地了 ， 本质上也说明了他们愿意去压注两年之后的上海楼市 。
那么多开发商都形成了统一的价值认可 ， 对于我们而言 ， 就可以选择在那个时候去买房子 。
因为对于我来说 ， 我相信的是三件事情：
第一 ， 上海楼市经历了三年的抑制 ， 在8月份开始逆转 。
第二 ， 现在的土地供应量、客户踊跃度、二手房的释放程度 ， 都可以说明整个市场在未来一年 ， 至少是一年 ， 会保证一个非常好的楼市大局 。
第三 ， 也是很重要的一点 ， 上海的落户政策、以及各种银行信贷政策 ， 在未来一年会给到很足够的体量支撑 。
这些现象放在平时的市场里面是很正常的 ， 但是现在 ， 我们看到的就是一个逆转 ， 一个转折 。 不去谈论价格 ， 单是它的成交量、踊跃度都是很厉害的 。
对于明年楼市有几个很重要的点 ， 跟各位分享 。


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