诺亚财富|陈光明：房地产这条路走不动了，下一轮投资有两个方向( 二 )
逆人性布局
股票市场长期是个高回报的地方 ， 但是在中国又是一个高波动市场 ， 这两者谁处理得好 ， 谁就能在这个资本市场生存发展壮大 。
当初在东方资管时就已意识到这个问题 ， 虽然最终产品业绩很好 ， 但如果把进出选择权交给老百姓 ， 基民可能回报并不好 。
有个数据 ， 偏股基金年化回报在16%左右 ， 这个数据我相信是没什么问题的 ， 但基民为什么普遍感受不到 ， 这不是基金经理出问题 ， 因为基金经理是做阿尔法的 ， 市场的回报只有7%多 ， 他的超额收益有9个点之多 ， 成绩非常好了 。
持有人的实际回报较差 ， 讲白了 ， 就是某些阶段 ， 高位涌入的基民成为市场的接盘侠 。 因为如果你从头吃到尾 ， 回报是相当可观的 。
我们后来意识到这个问题 ， 就逆潮流而动 ， 逆人性去布局 。 在2010,2011年 ， 就决定要搞封闭式基金 ， 封三年 ， 当时市场是希望要封转开 ， 打开封闭 。
再去发封闭式基金 ， 市场不认可 ， 渠道也有压力 ， 大部分人觉得高得时候可以赎回 ， 低的时候再买 ， 但现实却是残酷的 。
但正是因为这个选择 ， 才造就了最后的结果 ， 我们有一支30亿的封闭式基金 ， 其盈利的绝对金额超过一支100亿的开放式的基金 ， 因为100亿那支基金 ， 一直有投资者退出 ， 赚了10%卖掉了 ， 赚了20%卖掉了 ， 极少的人能赚到几倍 。
还有一个例子 ， 另一个我管理的基金 ， 在我走的时候 ， 赚了9倍 ， 但是规模没有增长 ， 这意味着什么？这说明有很多投资者 ， 大部分是挣了一点就走了 ， 特别是在1倍以内就赎回了 ， 留下来的是极少数 。
导致这个现象的背后 ， 是人性原因 ， 落袋为安 。 同时还有两点因素 ， 一是基金公司竞争特性 ， 市场好的时候就得发产品 ， 你不发产品 ， 别人把市场上钱吸走了 。 另一个 ， 是渠道 。 渠道也是同样原因 ， 你现在不推基金 ， 钱就跑到别人家去了 。
未来不利因素
我们做投资 ， 看得是未来 ， 尤其是对我们做长期投资的 ， 如果你是一天两天的短线交易 ， 未来可能也没那么重要 。
目前中国经济一直还没找到L型中一横的地方 ， 还是在一竖的地方 ， 经济形势的压力是持续存在的 ， 当然它也有短期的周期波动 。
2016 ， 2017年好的重要原因是房地产需求 ， 现在房地产这个龙头被摁住了之后 ， 下游压力会大起来 ， 内需影响相对较小 ， 不像在2008年 ， 当时出口占比很高 ， 现在要好很多 。
整体来讲 ， 这个经济形势可能会影响企业家的信心和投资 ， 但我们的出口结构也在变化 ， 对非美的出口占比在上升 ， 而且美国制造业要顺利回流也是挺难的 。
贸易磨擦对A股的冲击已经有所弱化 ， 从这几次来看 ， 不像2018年和今年上半年那样大的影响 。
但是 ， 投资驱动模式的边际效应在递减 ， 这个其实就是经济模式的转变 ， 到现在确实难以为继 。 高层也已明确不把房地产作为短期刺激经济的工具 。
部分地区的政府负债确实也比较高了 ， 而且这些地方 ， 说实在的 ， 还面临人口流出 ， 未来人口流入的就是长三角 ， 珠三角地区 。
许多三四线 ， 四五线城市的人口流出压力已经表现得非常明显了 ， 东北啊 ， 西南 ， 西北 ， 只要是非省会城市 ， 其他城市都面临流出压力 ， 连环渤海的吸引力都不是太强 。
之前房价一直在上涨 ， 大家信心也比较强 ， 但你反过来要看一下房价收入比 ， 租金占你可支配收入比例 。
上海的GDP之前是2.5万亿 ， 上海的住宅套数大概在1000万套不到 ， 面积是9亿多 ， 10亿平方米不到 ， 平均价格在5万左右 ， 市价50万亿 ， 如果按5个点贷款利率算 ， 利息直接就高达2.5万亿 。
长远来讲 ， 上海还算是人口流入的地方 。 这是个比较严峻的问题 ， 最好的方式是用时间来化解 ， 但是时间需要比较长 。
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