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囤粮|房企抢闸“囤粮” 境内发债连续三月放量

作者： 张歆晨 陆瑶 周艾琳
[ 在地产企业看来 ， 股权融资的好处是可以立竿见影地增加股东权益 ， 从而在债务总额不变的情况下达到降低杠杆比率的目标 ， 利于企业适应新的融资游戏规则 。]
随着“三道红线”正式实施日期的日渐逼近 ， 房企正抓住最后的窗口期 ， 与时间赛跑 。
有研究机构统计的数据显示 ， 今年9月 ， 房企境内债券融资同比上升逾三成 ， 并连续三个月维持800亿元以上的高位；同期境外债发行虽然同比下降 ， 但环比仍上涨逾两成 。
对于踩线超过2条及以上的房企来说 ， 必须赶在融资新规执行前加大融资额 ， 确保未来仍然能够获得稳定的资金支持 。 实际上 ， 所剩的时间已不多 。
市场人士透露 ， 金融机构已经做出了响应 ， 包括：对四档客户有息负债增速给予差异化限额 ， 实施差异化风险管控和新增融资管理 。 特别是对明股实债等变相融资、增加隐性负债的方式 ， 重视合规性检查 。
境内债连续三个月放量
克而瑞研究发布的数据显示 ， 9月 ， 95家典型房企的债券融资总额为1154.3亿元 ， 环比上升6.5% ， 同比下降3.8% 。 但值得关注的是 ， 其中境内债券融资803.41亿元 ， 环比上升6.4% ， 同比上升33.8%；而这已是境内债融资连续三个月维持800亿以上的高位 。
【囤粮|房企抢闸“囤粮” 境内发债连续三月放量】与境内债放量形成鲜明对比的是 ， 9月份房企境外债券融资268.98亿元 ， 同比下降35.9% ， 环比则上升了21.7% 。
基于统计口径的差异 ， 光大证券(601788,股吧)统计得出的9月房企发债总额为922亿元 ， 但境内外发债数据呈现出相同的变化趋势 。 境内发债金额为650亿元 ， 同比增加47%；境外发债金额为272亿元 ， 同比减少26% 。
从数据上看 ， 9月份房企境内外债券融资额整体呈现一定的上升趋势 。 克而瑞的统计显示 ， 前9月 ， 房企债券融资额更呈现井喷式的增长 ， 累计发债6289.17亿元 ， 同比增长96.7% ， 其中境内发债3283.44亿元 ， 同比增长139.8% ， 境外发债3005.73亿元 ， 同比增长72.4% 。
发债的增加 ， 与今年初以来融资条件适当宽松有关 ， 更显示出9月初关于“三道红线”融资新规即将执行的风声之下 ， 房企抢闸融资的急切心理 。
对此 ， 克而瑞研究评论称：一方面可能为接下来11月的偿债高峰做准备 ， 另一方面融资环境的收紧让房企抓紧发债 ， 囤钱在手心不慌 。
关于“三道红线”指标 ， 即监管层提出的：房企剔除预收款后的资产负债率70% ， 净负债率100% ， 现金短债比为1倍 。 最早的信息显示 ， 将于9月起在12家房企试行 ， 到明年初推广至所有规模房企 ， 而排名较后的房企则采取总量控制的“一刀切”做法 。
近期 ， “三道红线”融资新规要求进一步明确 。 9月14日 ， 央行一位官员透露：“央行将会同住建部以及其他的相关管理部门 ， 跟踪评估执行情况 ， 不断完善重点房地产企业资金监测和融资管理规则 ， 稳步扩大适用范围 。 ”
根据国泰君安数据 ， 截至6月末 ， 三道红线均超标的“红色档”企业有22家 ， 包括中国恒大、绿地集团、中南建设(000961,股吧)、金科股份(000656,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、富力地产等 。 值得注意的是 ， 上半年房地产企业有息负债增速达标率整体明显下滑 。
房企紧抓窗口期“囤粮”
仍有消息显示 ， “三道红线”的标准具体如何厘定尚无定论 ， 但对于房企而言 ， 在“紧箍”尚未戴上之前加紧融资 ， 似乎已成共识 。
比如头部企业碧桂园（02007.HK）便没有放弃及时融资补充现金流 。 该集团披露的中报数据显示 ， 截至报告期末可动用现金余额高达2055亿元 ， 为同行中现金较充裕的一家 ， 但仅仅9月份 ， 公司仍然以88.9亿元的总量成为当月发债额最高的房企 ， 其中包括78.3亿港元的可转换债券和20亿元公司债 。


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