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深振业合同套路|双合同、补差价，这家国资背景房企的业主哭了( 三 )


9月初 ， 天颂花园部分业主组团约见了广州振发管理层 ， 反映了以上几点问题 ， 但开放商方面并未提及品质提升合同的问题 。
开发商原销售总监：
合同签订合法合规
深蓝财经联系到2018年参与天颂花园花园销售的销售总监 ， 对方表示自己已经离职 ， 但当时签订的合同都是符合国家法律法规 ， 包括品质提升合同也是如此 。
“（品质提升合同）当然也有 ， 不然业主怎么会签呢？”对方表示 。
深蓝财经又尝试联系天颂花园现任销售总监 ， 但辗转拿到联系方式后 ， 多次拨打电话均无人接听 。
关于《品质提升合同》 ， 北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师 ， 对深蓝财经表示 ， 从现有材料初步来看 ， 这份《品质提升合同》与以往开发商采用的“购房+装修”分拆合同的模式如出一辙 ， 目的即为拆分房价 ， 绕开房地产主管部门的价格监管 。
按“购房+装修”这一模式进行分析 ， 购房者关注的核心问题在于《装修合同》是否有效 ， 根据相关案例 ， 大部分法院在处理类似案件时 ， 均将购房合同与装修合同放在一个体系内进行考量 ， 同时考虑装修合同项下是否存在真实、具体、等价的实质性服务内容 ， 以此判断装修合同的效力及装修款的性质、与房屋价款的关系 。
鞠秦仪律师表示：“具体到天颂花园这里 ， 《品质提升合同》是否有效也要观察该合同是否存在实质性服务内容 ， 是否只是以空洞的名义以掩饰另行收取房款的目的 。 需要注意的是 ， 在以往诸多法院裁判案例中 ， 即使部分法院确认过另行签署的《装修合同》无效 ， 但也没有判令开发商退还该款项 ， 而是将这些款项的性质划归购房款 。 ”
“当然 ， 在行政监管框架下 ， 对天颂花园这种模式进行举报以获得行政干预 ， 也不失为天颂花园购房者的一种可选的方式 。 ”鞠秦仪律师称 。
广东博敦律师事务所王美舟律师则向深蓝财经指出 ， 开发商开具的的品质提升费发票值得关注 。
“天颂花园的做法是明显的‘双合同’ ， 是为了补足房款 。 ”王美舟律师称：“同样是增值税发票 ， 不同的类别税率是不一样的 ， 开发商是按哪种税率来缴税呢？”
而关于交房后补差价的问题 ， 鞠秦仪律师认为 ， 核心点在于开发商与业主签订的《补充条款》的效力问题 。 天颂花园的开发商让购房者签署《补充条款》时 ， 是否正确履行了法律规定的提示说明义务 ， 比如采用了足够引起购房者注意的特别的文字、符号等特殊标识 ， 并按照购房者的要求进行详细解释与说明 ， 决定了《补充条款》作为格式条款的有效与无效 。
“购房者也可以从该《补充条款》是否限制、排除了己方的主要权利这一视角 ， 来综合判断《补充条款》作为格式合同的有效与否 。 ”
8月28日 ， 深振业A发布了2020年半年报 ， 从2019年底开始 ， 深振业A收入与现金流背离 。
2020年上半年 ， 深振业A营业收入12.01亿元 ， 同比增26% ， 归属股东净利润2.17亿元 ， 同比增6.89% 。 基本每股收益0.1611元 。
公告指出 ， 2020年上半年 ， 公司房地产开发与销售工作进展顺利 ， 累计实现合同销售收入10.93亿元 ， 合同销售面积8.31万平方米 ， 资金回笼8.85亿元 。
但其现金流净额却持续下降至-2.35亿元 ， 连续3季度为负 。
2020年 ， 深振业A划资金回笼≥25.60亿元 ， 合同销售收入≥32.84亿元 ， 合同销售面积≥20.66万平方米 。


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