公寓|揭秘长租公寓另一个真相：有人入场就是为了“跑路”( 三 )
左伊提供给采访人员的一份资料显示 ， 晴巢8月5日转签了一批公寓 ， 在快速揽收一批年付、半年付租客后 ， 9月便不再支付员工工资和租金 。 这使得外界认为 ， 乐居、晴巢、知寓等披着“经营不善急于扩张”的外衣 ， 急割韭菜 ， 意在收取年付租金 。
上正恒泰律师事务所郑重律师表示 ， 长租短付、高收低租的实质是囤积资金挪作他用或干脆就是诈骗 。 租客在租房时 ， 要摒弃贪图便宜的心理 ， 长租公司“烧钱”抢房源的时代早已不复存在 。 如果长租公司要求一次性支付长期租金 ， 租客务必要求取得房东的明确认可 ， 确认房东是否亦一次性收取该等长期租金 ， 以免长租公寓公司突然“跑路” 。
长租公寓有割“韭菜”全套培训
此前 ， 有业内人士分析长租公寓的运营模式是 ， 用预收的租客租金滚雪球 ， 快速扩张占领市场份额 ， 以此做一份漂亮的项目书把VC的钱拿到手 ， 再去纳斯达克敲钟 。 实控人想好好经营 ， 还想去纳斯达克敲个钟 ， 已经算是有理想有良心的创业者了 。
怕只怕心急的创业者并不想去敲钟 ， 只想用同样的套路 ， 先成立个公司 ， 以高收低租和长收短付的经营模式 ， 高薪招聘业务员 ， 快速积累大量房源和租客后 ， 收半年一载的租金 ， 后续再以经营不善为由申请公司破产或注销公司 ， 全身而退 。 这种做法门槛低 ， 手段隐蔽 ， 模式易复制 ， 在业内已非常普遍 。
深圳近期被集中维权的美居公寓、小鹰公寓、城城找房等均表现出相同特征 ， 成立时间短 ， 采用高收低租的运营模式 ， 附以高薪高佣且无学历门槛的招聘噱头 ， 快速扩张规模、积累资金后 ， 对外公告资金链困境 。
比如美居公寓 ， 采访人员留意到 ， 其招聘启事中给出的管家底薪是6000元+单量奖励（1000元/1500元/2000元/单）+50%~85%自营奖励+出房现金奖+租金高额返现 ， 而主管综合薪资每月可达到2万～5万元 ， 远高于行业均值 ， 这大大提升了其快速积累房源和获客集聚资金的效率 。
有不愿具名的资深律师向《每日经济新闻》采访人员透露 ， 业内确实存在着长租公寓割韭菜规避风险的全套培训 ， 在极短时间内完成入场和爆雷 。
以友聚好房为例 ， 他们一边以疫情影响为由 ， 关闭早期开拓的城市业务 ， 另一边在二线城市重新“开辟疆土” 。 据启信宝 ， 友聚好房成立于去年10月 ， 其旗下经营的多家公司成立时间均在疫情爆发后 。
上述接近王某的人士向采访人员透露 ， 深圳、上海的业务爆雷后 ， 该实控团队近期又成立了新的壳公司 。
近期同样被维权的三彩家旗下小鹰公寓、城城找房等当事公司 ， 还对此发表过他们“独特而乐观”的看法——“当‘跑路’已经成为一个行业的代名词时 ， 说明这个行业已经具备了涌现世界级公司的潜质 。 ”
是不是“大不了深圳不要了”的弃城动作就能使实控人全身而退？
靖霖律师事务所律师堵建军在接受《每日经济新闻》采访人员采访时表示 ， 经营长租公寓的公司 ， 如果在签订合同时就是采取高收低租的方式 ， 那么公司是根本不可能获利的 ， 也不可能持续经营 ， 因为公司从一开始就不具有履行合同的能力 ， 可以推定其具备非法占有的主观目的 。
此种行为模式 ， 符合我国刑法规定的明知没有履行合同的能力 ， 虚构事实 ， 隐瞒真相 ， 使用其他欺骗手段使对方交付款、物的 ， 属于合同诈骗 ， 要负法律责任 。
长租公寓爆雷后 ， 房东和租客的损失应由谁来承担？
华商律师事务所律师周争锋认为 ， 如业主和长租公寓是托管关系 ， 则损失由业主承担；如果不是 ， 则需要租客承担 。 如能证明长租公寓只是代理人 ， 则“跑路”纠纷是代理合同纠纷 ， 不是租赁合同纠纷 ， 业主需为自己寻找代理人不慎重的行为买单 ， 租赁关系维持不变 ， 租客继续租赁房屋 。
政府新规直指资金监管命门
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