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销售额|闽系房企沉浮

销售额|闽系房企沉浮
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经济观察报 采访人员 丁文婷 10月9日晚 ， 泰禾集团(000732,股吧)（000732.SZ）公告 ， “H7泰禾02”这笔债券将无法按期兑付17.18亿元本息 。
这不是泰禾的第一笔违约债券 ， 此前 ， 泰禾已有6笔债券违约 ， 年内到期债务为555.11亿元 ， 已被多家评级机构下调了集团信用评级 。
这家曾经辉煌的福建企业正在经历最艰难时刻 ， 与之类似的还有老乡福晟集团 ， 其命运都掌握在他人手中 。
Wind数据显示 ， 福建福晟负债总额从2015年的251亿元升至2019年的707亿元 ， 同期 ， 货币资金和流动负债的比值从0.11降到0.07 。 债务违约、多个项目停工导致业主维权等问题缠身 ， 福晟不得不选择卖地卖股 ， 今年年初 ， 引入世茂合作纾困 。
福晟和泰禾都是闽系房企代表 ， 早期在福建完成原始积累后逐步迈向全国 ， 并与很多在京沪等大城市早已立足的世茂、旭辉等老牌福建房企一并 ， 成为中国房地产市场中最耀眼的一股力量 。 它们以“高杠杆、快周转”快速拉升规模 ， 短短几年间 ， 多家闽企完成了销售额从百亿到千亿的跨越 。
2018年克而瑞房企排行榜20强中 ， 闽系房企就占到了5席 ， 其中有6家闽系房企销售额达到千亿 。
但对房地产行业来说 ， 没有永远的高歌猛进 ， 经过2015年后的高速扩张 ， 经济观察报统计 ， 2018年 ， 除了世茂年销售额增长74%外 ， 多数闽系房企销售额增速明显放缓 ， 2019年 ， 一些房企甚至出现了负增长 。 例如 ， 正荣2016年、2018年销售额增长均超过80% ， 到了2019年 ， 这一数据仅为8% ， 旭辉2019年销售额增长了29% ， 而2016年这一数字为109% 。
整体失速
从下半年颇受关注的“三道红线”来看 ， 2020年上半年 ， 闽系房企中 ， 阳光城(000671,股吧)踩中两条 ， 处于橙色档 ， 剔除预收款后的资产负债率与净负债率均踩线 。 世茂、旭辉、融信、正荣、禹洲、中骏等6家房企位于黄色档中 ， 均是剔除预收款后的资产负债率高于70% 。 位于黄色档的6家闽系房企2020年上半年有息负债增速均为正 。
泰禾处于红色档 ， 其净负债率高达244% ， 现金短债比仅为0.25 。 旭辉、正荣、阳光城、禹洲剔除预收款后的资产负债率均超过70% ， 其中阳光城净负债率为135% ， 被归为橙档 。 2019年 ， 正荣和禹洲的有息债务增速均超过26% ， 旭辉达到了33% 。
相比飞速增长的负债 ， 闽系房企的销售额增长趋于保守 。
2018年 ， 融信的销售额增长了73% ， 2019年这一数字骤降至16%；阳光城2019年的销售额增幅仅为两年前的三分之一；福晟的销售额增幅在2017年曾超过50% ， 2019年 ， 这一数字跌至1.4% 。
2019年 ， 泰禾、融侨销售额增幅双双为负 ， 其中泰禾负增长38% ， 而就在三年前 ， 泰禾完成了2016年销售额400亿元到2017年销售额1007亿元的跨越 ， 位列房企销售排行榜第17位 ， 2020年上半年 ， 泰禾销售额仅257亿元 ， 排名跌至58名 。
这一轨迹和闽系房企中最早开始全国化扩张的世茂如出一辙 ， 只是时间延后了5年 。
世茂在2012年开启扩张之路 ， 当年销售额为461亿元 ， 同比大增50% ， 2013年销售额增长45%至670亿元 ， 位列房企销售榜第9名 。
不过 ， 2015年开始 ， “高速增长”的传奇没有续写 ， 世茂当年的销售额增幅为负5.3% ， 行业排名跌至12位 。 2016年的销售额增幅也仅为1.6% ， 排名进一步跌至16位 。 “闽系”房企第一的宝座一度被旭辉控股取代 ， 直到2019年 ， 经过盘整的世茂才重回房地产前10 。
高速扩张
五六年前 ， 不少福建房企纷纷走出福建 ， 在全国土地市场以黑马之姿进入大众视野 。 借着2015年后房地产市场的一轮暖周期 ， 以“强扩张、快周转、高杠杆”的模式快速实现了规模化 ， 经济观察报统计 ， 有6家规模超过千亿的闽系房企是在2017-2018两年间实现千亿跨越的 。


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