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销售额|闽系房企沉浮( 二 )


梳理阳光城、旭辉、正荣、融信和泰禾近5年销售额变化 ， 不难发现共同点：2015年前 ， 这些房企的销售额均为小幅增长 ， 2015开启高速扩张模式后 ， 销售额开始翻倍式增长 。
融信和正荣2015年的销售额分别为295亿元、306亿元 ， 三年后分别飙升至1219亿元和1303亿元；阳光城、旭辉的销售额在2015-2018三年间翻了超过三倍 ， 正荣、融信和泰禾这一数字则超过四倍 。
规模增长的背后是投资扩张 ， 一位闽系房企员工称 ， 当年 ， 闽系房企被称为“地王收割机” ， 哪里有地哪里就能看到闽系房企的身影 。
2016年 ， 融信中国击败保利、万科等房企 ， 以110亿元拿下上海静安区中兴社区楼面价10万元/平方米的“超级地王” ， 创下当时中国土地成交史上单价最高纪录 ， 地价超过其2015年销售额的1/3 ， 在行业内一战成名 。
此后 ， 融信并未停止“买买买”的脚步 ， 当年在福州、上海、杭州、厦门等地共收购了21宗地块 ， 总建筑面积527万平方米 ， 超过了其之前的土储总量 。
2017年 ， 融信拿地势头更猛 ， 新增土储1482万平方米 ， 是上一年的近3倍 ， 只用了半年时间几乎完成了325亿元的全年销售目标 。 2018年 ， 融信销售额飙升至1219亿元 ， 晋级千亿俱乐部 。
融信的抢眼表现是闽系房企的缩影 。
同样积极拓储的还有阳光城 ， 年报数据显示 ， 阳光城2017年共计获得120个土地项目 ， 新增建筑面积2022万平方米 ， 当年最后两个月 ， 阳光城基本上达到了2天拿一块地的节奏 ， 完成了48宗土地收购和招拍挂的确权 。 次年 ， 阳光城销售额达1629亿元 ， 进入千亿阵营 。
闽系房企高速扩张背后不可忽略的是民间资本的助力 。 多名闽系房企人士表示 ， 福建的民间资本非常活跃 。 “这一方面使得闽系房企在融资方面更加大胆激进 ， 但另一方面民间借贷的高昂利息也加重了企业的财务负担 。 ”分析师严跃进表示 。
多名福晟员工反映 ， 自己于2018年参加了公司跟投 ， 并根据项目不同 ， 被许以最高超过30%的年利率 。 今年4月 ， 因为跟投款本息难以兑付的问题 ， 多名福晟员工向福州市政府求助 ， 福州市住房保障和房产管理局的回复函显示 ， 2018年7月 ， 福晟集团已出现资金流动问题 ， 制定了中央美墅76号楼返租回购方案 ， 吸引力部分职跟投款约1亿元 。
一位福晟员工告诉采访人员 ， 2018年 ， 福晟仍在频繁吸纳员工跟投 ， 为快速扩张 ， 这样的跟投在闽系房企中并不少见 。
分化
高杠杆、快周转的代价是负债高企 。
从2015年开始 ， 一些闽系房企的有息负债就开始快速增长 。 根据国信证券(002736,股吧)报告 ， 2015-2017年 ， 融信、阳光城和泰禾的有息债务增长率均超过200% ， 金辉、阳光集团和旭辉均超过140% 。 2017年 ， 泰禾净负债率高达491% ， 阳光城、中庚地产净负债率均超过200% ， 金辉、融侨、国贸地产和融信均超过130% 。 阳光城2018年、2019年的净负债率分别高达161%和138% 。
不同于后进闽系房企 ， 在2012-2014年高速扩张期 ， 老牌公司世茂的负债规模同样快速增长 ， 与此同时 ， 毛利率从2011年的50%一路降至2015年的36% 。
这与此前世茂高速扩张不无关系 。 2011-2013年 ， 高速扩张的三年间 ， 虽然在销售额上完成了从307亿元到671亿元的跨越 ， 世 茂的拿地成本却逐年上涨 ， 数据显示 ， 2012年 ， 世茂拿地楼板价与销售均价的比值从2011年的一成半到2012年突破两成 ， 2013年达到两成半 ， 这些项目逐渐进入结算阶段 ， 从而拉高了销售成本 ， 导致毛利率下滑；另一方面 ， 针对部分三四线项目 ， 世茂加大折扣力度去库存 ， 这在一定程度上影响了企业整体利润空间 。
库存、负债与利润三重压力下 ， 世茂表示“不再以销售规模作为单一增长指标 ， 而是更加注重回款率和利润率” 。 2014年 ， 世茂新增土地储备907万平方米 ， 同比下降22% 。 2015年 ， 世茂拿地更加谨慎 ， “能卖掉才拿地 ， 否则不拿地” 。


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