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万科|万科的变与不变( 二 )


郁亮透露 ， 万科刚刚进行了一轮战略修订和战略检讨 ， 明确了每个赛道的竞争策略是什么 ， 如果在每一个赛道通过建立好产品、好服务的能力脱颖而出 。 “我们的战略也稳定了一段时间 ， 我们对目前选择的赛道也比较满意 。 ”
这或许是“一根筋”战略背后的主要动因 ， 即在进行收敛聚焦、事人匹配等调整后 ， 在固定下来的赛道上进行进一步夯实 ， 并围绕城乡建设和住房服务对相关业务进行整合和有机链接 。
万科新赛道
实施多元化战略以来 ， 万科的新业务包罗万象 ， 既包括与房地产关系密切的商办、长租公寓、物流地产、城市更新等业务 ， 也包括教育、养老、冰雪度假等延伸产业 ， 甚至还有养猪、蔬菜、食品检测等业务 。
郁亮也承认万科新业务领域较多 ， 目前愿意拿出来的说的 ， 都是已经实现盈利或者有清晰盈利模式的领域 ， 比如物业、长租公寓；而有些业务暂时还没有看到盈利空间 ， 比如养老产业 。
房地产开发仍然被看做是万科的核心业务 ， 这个核心业务属于“撞了南墙也不会回头”的业务 ， 而物业、商业、长租公寓、物流、冰雪度假和教育等产业与地产开发一同构成了万科业务赛道基本盘 。
在传统房地产开发业务之外 ， 城市更新已经成为万科的重要业务单元 。 最近几年 ， 万科不断拓展城市更新业务 ， 北京望京小街、广州的永庆坊、深圳的南头古城以及沈阳的红梅文创园等一大批项目落地 。
相比传统开发业务 ， 城市更新无疑具备更广阔持续的盈利空间 。 从2018年开始 ， 万科在北京几乎没有新拿土地 ， 转而不断在城市更新领域拓展 。 而望京小街即是万科在北京的代表项目之一 。
据万科北方区域首席合伙人、CEO刘肖透露 ， 望京小街为收购而来的存量物业 ， 经过改造后 ， 租户从原来的培训机构、制造业销售部、中介门店等替换为独角兽企业 ， 租金也从原来的3、4元涨到目前的10元 。
万科新赛道上另一个主要业务是长租公寓 ， 在北京 ， 万科经历了海淀永丰自持租赁项目的阵痛后 ， 最终将长租公寓的重心放在集体土地上 ， 无论是北京的集体建设用地租赁房项目 ， 还是深圳的城中村改造 ， 可以大幅度降低综合成本 。
目前泊寓业务已经进入全国33个城市 ， 开业房间13.48万间 ， 整体出租率达到了94% ， 2020年上半年营收达到了10.5亿元 。 郁亮表示 ， 虽然目前泊寓业务还没有实现盈利 ， 但盈利模式较为清晰 ， 属于能看得见盈利前景的业务 。
科创园也被认为万科的主要业务之一 ， 刘肖表示 ， 目前大多数城市面临着新旧动能转化的变化 ， 这种变化是万科做科创园的契机 。 近年 ， 深圳万科云城、北京首府云城、天津科创园等一大批科创园项目落地 ， 被万科认为是产城融合的样板 。
无论是万科内部还是外界 ， 最关注的无疑是万科物业 ， 对于万科物业是否上市、什么时候上市 ， 万科口风也开始转变 ， 从原来不上市到目前一定会上市 。 郁亮表示 ， 万科物业一定会上市 ， 只是时间还没有想好 。
在今年的交流会上 ， 万科物业首席合伙人、CEO朱保全透露 ， 未来万科物业整体将会形成三条业务线 ， 万科物业回归住宅服务 ， 与戴德梁行合资成立的万物梁行将聚焦商企业物业 ， 10月底 ， 万科物业还将发布一个新品牌 ， 主要从事城市物业 。
相比于传统物业企业 ， 万科物业无疑具备更大的野心 ， 据万物梁行董事长李庆平介绍 ， 从1月7日投入运营以来 ， 目前万物梁行已经完成投后450项整合工作 ， 未来将利用万科及戴德梁行各自的优势在国内外进行多个维度业务的拓展 。
此外 ， 万科新赛道上的业务还包括教育、冰雪度假、物流、食品等产业 。 郁亮称 ， 这些年万科投资了很多有意思的业务和项目 ， 对外界公布仅是冰山一角 。 仅从万科农业板块深圳六园企业发展有限公司业务来看 ， 即包括了苗木、种子、蔬菜、饲料、养猪等多项业务 。


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