大空头的警告：值得中国所有人看三遍( 三 )
回归主题 。 说完了流动性过剩（变钱多了） ， 投机热和泡沫就很容易了 。在房地产泡沫中 ， 有人会卖掉公司专心炒房；有人会贷款买一百套房 ， 要么一夜暴富 ， 要么被逼跳楼；有房的想再买几套等升值 ， 没房的压力山大凑首付 。在1997年 ， 平均住房贷款的月供占美国人税后收入的22%；而到了2005年 ， 由于房价的连年上涨 ， 这一数字已经变成了37% 。可想而知 ， 当时的美国人其实并没有经济能力负担如此高昂的房价 ， 所以它才被称为泡沫 。 是泡沫就一定会破 。 而泡沫的崩溃 ， 则往往来源于流动性的收紧 -- 高利率政策（钱变少了） 。2004年年中 ， 由于美国入侵伊拉克导致的国际油价暴涨 ， 再加上长期的低利率政策导致的流动性过剩 ， 时任美联储主席的格林斯潘开始加息以应对通货膨胀 ， 如图 ， 从1%一路上调至5% 。 美国的房地产价格也开始在2006年回落 。美国利率美国房价指数
有趣的是 ， 美国利率从2004年开始稳步升高 ， 而房价却直到2007年年初才开始真正下跌 ， 可见泡沫的生命力 ， 或者说人性的贪婪真的很奇妙 。由于深知是泡沫就会破裂的道理 ， 我有一位长辈朋友就从2005年开始通过看跌期权卖空美国楼市 。 但是由于成本高昂 ， 最终于2007年放弃 。 电影中的几位对冲基金经理其实也都经历了类似的煎熬 ， 只是他们坚持到了最后 。在美国的购房政策中 ， 有一条被称为 “Foreclosure 止赎权” 。 也就是说 ， 使用贷款购买了房子的房主 ， 可以在任何时候放弃房子的所有权 ， 将房子退还给银行 ， 同时停止偿付贷款（当然之前已经还的金额也是要不回来的） 。对于持有 MBS 的投资者来说 ， 房主行使了止赎权也就意味着违约 ， 因为没有未来持续的现金流了 ， 只剩下了拍卖房子得到的一笔现金 。很多人认为在房价下跌时 ， 会有大量的房主主动执行止赎权把房子退还给银行 ， 因为当他们发现房子的市场价值已经低于自己要偿还的贷款金额时 ， 干嘛不行使止赎权然后重新以更低的价格去买一套呢？因此这是次贷危机中 MBS 违约率大幅上升的原因 。然而事实并非如此 。 信用积分对美国人来非常重要 ， 而行使止赎权把房子退掉这样的战略性违约行为会让一个人的信用积分大幅下降 。因此 ， 不排除一些为了眼前利益而主动行使止赎权的人存在 ， 但这肯定不是违约率飙升的主要原因 。 那主要原因又是什么呢？两个词：GPM ， graduated payment mortgage 和 ARM ， adjustable-rate mortgage 。人性的贪婪 ， 从这两个词中得到了集中体现 。首先是 GPM ， 它的意思是贷款人在还房贷的时候可以在前几年先还很少的钱 ， 然后再回归正常 。在著作 The Crisis of Crowding 中 ， 作者 Ludwig 举了这样一个例子 ， 对一套60万美元的房子来说 ， 正常情况下每月的房贷应该是3040美元 。 然而如果我们采用GPM这种方式贷款 ， 则可以在前三年的时间里每月只还500美元 ， 然后在后面27年中则每月还3561美元 。紧接着 Ludwig 就写到了他一位朋友的故事 。 这位朋友住在纽约的一个小公寓中 ， 年收入6万美元 。 然而在2006年 ， 她突然购买了两处住房 ， 一处在华盛顿 ， 一处在马里兰 。 因为使用了 GPM 的贷款方式 ， 在前三年中 ， 三处住房的月供加起来也不比现在纽约这套高多少 。“那么三年后当你付不起月供了怎么办？” Ludwig 问道 。“我就把房子卖掉 。 ”“如果房价跌了呢？”“不可能的 。 ”在2009年 ， 她失去了一切 。ARM 与 GPM 异曲同工 。 ARM 是在前几年用很低的利率还房贷 ， 尔后再用浮动利率（美联储的利率加几个百分点） 。 效果都是降低购房者在前几年需要付的房贷 ， 勾引他们炒房 。注意 ， 这些把戏针对的其实都是炒房者 ， 因为购房者大多都像 Ludwig 那位朋友一样 ， 很清楚自己是负担不起房贷的 。 那么为什么还要买呢？为了以更高的价格卖掉 。因此 ， 在这场泡沫中 ， 没有人是无辜的 。 所有的人都要承担责任 ， 所有的人都贪婪 。在2007年初美国房价开始下跌时 ， 大量的人因为付不起房贷而被迫行使止赎权 。 房子被退还给银行后 ， 银行也只能低价拍卖 ， 从而让房价更快速的下跌 。大量的 MBS 遭遇违约 ， 投资者遭受了重大损失 。 股市崩盘 。 数百万美国人被银行赶出他们的房子 …… 数百万美国人丢掉了工作 ……电影最感动我的一幕就是当房地产市场最终开始崩溃 ， 当跟着布拉德·皮特卖空了 MBS 的两位对冲基金经理高兴的手舞足蹈（他们马上就要赚一大笔钱）时 ， 布拉德·皮特严肃的对他们说：You know what you just did?You bet against the American economy.If you win, people lose homes, people lose jobs.Don""""t you dance about it.你们知道你们刚刚做了什么吗？你们在对赌美国经济 。如果你们赢了 ， 人们会失去房子 ， 人们会失去工作 。别在我面前为此而跳舞 。
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