PPP知乎|韩志峰：做好基础设施REITs试点工作的思与行
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作者：韩志峰
来源：REITsForum
发行REITs最关键的是要有成熟的底层资产和稳定的现金流 ， 基础设施具备独特的优势 。
目前阶段 ， 基础设施REITs还不具备大规模推行的条件 ， 先行开展试点是一个必经阶段 。 REITs是金融和产业、资本市场和实体经济结合最密切的一种金融工具 ， 两者间如何更好地结合 ， 需要持续探索和磨合 。
REITs在中国的出现和发展 ， 将在很大程度上改变传统的基础设施投融资观念和逻辑 ， 我们需要学习如何运用这一金融工具 ， 加强实体经济与资本市场的衔接、缩短投资回收周期、提高资金周转效率、获取更高投资收益等 。 
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近日 ， 由中国REITs论坛、上海证券交易所、上海市发展改革委、上海市金融工作局联合主办的“中国REITs论坛2020年会”在上海圆满落下帷幕 。 本届年会主题为：“公募REITs起航·中国基础设施REITs的生态建设” 。 会上 ， 国家发改委投资司副司长韩志峰发表了“做好基础设施REITs试点工作的思与行”主题演讲 。 
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韩志峰在“中国REITs论坛2020年会”上发表主题演讲
以下为演讲全文：
基础设施公募REITs试点工作 ， 从最初的酝酿到今年4月30日正式推出 ， 这一过程中参与调研和文件起草的同志付出了极大的心血 ， 很多领导、专家、业内人士也给予了多方面的支持 。 可以说 ， 基础设施REITs试点的推出是大家共同努力、共同奋斗的结果 ， 来之殊为不易 。
为何中国的REITs首先聚焦基础设施 ， 并且以试点形式进行探索 ， 试点过程中应该关注和解决哪些问题 ， 这是我今天想跟大家分享的内容 。 主要包括六个方面：
01
基础设施资产是REITs市场的重要组成部分
首先 ， 从定义和内涵来看 。 大家知道 ， REIT是英文RealEstateInvestmentTrust的缩写 ， 关键是如何理解RealEstate 。 RealEstate翻译成中文有两种含义：一是房地产 ， 二是不动产 。 不动产所涵盖的资产范围和种类要比房地产更广泛、更丰富 ， 天然地包含了基础设施 。 这一名词最早引进我国时 ， 翻译成了“房地产投资信托基金” ， 这可能与当时主要引进者的从业背景有关 ， 但也在相当长时间内让很多人认为REITs就是一种房地产融资工具 。 希望今后再谈到REITs时 ， 大家的第一反应是不动产 ， 而不应该再是房地产 。
其次 ， 从资产特性来看 。 发行REITs最关键的是要有成熟的底层资产和稳定的现金流 。 大部分基础设施非常符合这一要求 ， 甚至比很多商业地产质地更优良 。 商业地产受市场环境变化的影响较大 ， 市场不好的时候回报率可能会下降 ， 但基础设施满足的是老百姓的刚需 ， 受市场波动的影响较小 。 比如 ， 今年的新冠疫情中 ， 商业地产REITs受到较大冲击 ， 但是基础设施REITs则表现得较为坚韧 。 因此 ， 从发行REITs的资产属性来看 ， 基础设施具备独特的优势 。
再次 ， 从国外经验来看 。 REITs最早诞生于1960年的美国 ， 如今美国REITs市场中基础设施类资产占比非常高 。 美国的基础设施定义和中国不同 ， 范围较为狭窄 ， 主要包括铁塔、通信、能源等 ， 但中国的基础设施还包含了一些美国所不包含的资产类型 ， 比如说大数据中心、仓储物流以及产业园区项目等 。 如果用中国此次试点的基础设施口径去看美国REITs市场的资产构成 ， 我们会发现 ， 美国REITs市场中的基础设施资产占比至少达到了43.6% 。 如果我们把基础设施的口径再扩大延伸到医疗健康、林业等领域 ， 美国基础设施资产在REITs市场的占比达到55%左右 ， 已经超过了传统的房地产 。
最后 ， 从中国基础设施的发展前景来看 。 经过改革开放40多年的建设 ， 中国已经在交通能源、生态环保、农林水利、教育卫生、城市建设等领域形成大量的优质资产 。 按照项目建设总投资估算 ， 基础设施资产规模已达到一百多万亿 ， 形成了大量沉淀的基础设施资产 。 如果考虑到资产升值因素 ， 这一规模还要更为庞大 。 将来 ， 中国还要继续推动京津冀协同发展等国家重大发展战略 ， 加快5G、数据中心等新型基础设施建设 ， 加强基础设施领域补短板建设 ， 推动新型城镇化等 ， 将为基础设施REITs持续提供优质资产 。 因此 ， 基础设施REITs在中国的发展潜力非常广阔 ， 其市场规模至少以万亿元为单位来计算 。 
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02
开展基础设施REITs试点是一个必经过程
目前阶段 ， 基础设施REITs还不具备大规模推行的条件 ， 先行开展试点是一个必经阶段 。 我个人认为 ， 这至少有三个方面原因：
首先 ， REITs是一个舶来品 。 把一个国外的金融工具引入到中国 ， 肯定有个探索落地的过程 ， 不可能照搬照抄国外的制度设计、产品方案与交易规则等 ， 而是要根据中国的经济制度、发展阶段、现实情况等来设计适应中国国情的REITs制度 。
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