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PPP知乎|韩志峰：做好基础设施REITs试点工作的思与行( 三 )


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试点最终目的是要找到适合中国国情的基础设施REITs发展道路
基础设施REITs在中国还是新生事物 ， 需要通过试点协调解决的问题非常多 。 比如目前市场上至少有三个热点问题：
首先 ， 管理费问题 。 现在许多机构都想做第一单、第一批项目 ， 为了争取项目而出现恶性低价竞争的情况 ， 管理费价格越报越低 ， 部分机构甚至直接免费 ， 引起业内的广泛关注 。 管理费的高低 ， 看似是市场主体之间的自发行为 ， 但很可能会影响甚至决定中国REITs市场未来的发展 ， 很重要的一点就是它会决定REITs管理人在市场当中的地位和作用 。 按照国际经验和试点政策的初衷 ， REITs管理人要发挥主动管理作用 ， 提升基础设施运营管理的质量和水平 ， 从而获得应得报酬 。 如果费率过低 ， 管理人根本实现不了主动管理 。 一些机构报的管理费过低 ， 所收获的只是今天或明天发行了一两单产品 ， 但可能把整个REITs市场的定位、方向带偏 ， 对REITs的发展非常不利 。
目前 ， 很多基金还没有丰富的REITs管理经验 ， 可能想做主动管理却暂时做不到 ， 但这个方向是不能变的 。 如果各方都把REITs当成通道的话 ， REITs的作用根本无法体现 ， 最终只能变成一个普通的融资工具 。 因此 ， 管理费的问题 ， 看似小事 ， 其实不然 ， 其影响非常关键 。
其次 ， 基础设施REITs商业性和公益性的协调问题 。 基础设施是公共产品或者准公共产品 ， 具有较强的公益属性 。 很多时候 ， 公益性和商业性之间可能存在矛盾 。 投资人的收益与社会公众使用成本可能是天平的两端 ， 怎么处理和协调两者之间的关系非常重要 。
其实不仅在基础设施领域 ， 商业地产领域也可能存在类似的问题 。 香港领展是香港第一单REITs ， 底层资产为香港政府手中的公屋服务设施 ， 包括超市、餐饮、商场、停车场等 。 目前领展已成为亚洲最大的REITs ， 从商业运作来说是很成功的 ， 但市场也有一种质疑声音 ， 即领展是不是为了获得高收益而提高了底层资产的租金标准 。 在基础设施领域这个问题更要引起高度关注 。
最后 ， REITs的管理人问题 。 到底什么样的机构有资格、有条件管理好REITs？将来是“金融+产业” ， 还是“产业+金融”？应更注重其金融属性还是产业属性？这些问题都需要在试点中不断探索 。 如果能够找到好的解决方案 ， 将极大有利于中国REITs市场的长远发展 。
试点工作正在紧锣密鼓地推行 ， 今天大家相聚在上交所交易大厅 ， 很多机构肯定对敲响REITs大钟充满着憧憬 ， 希望这一天能够尽快到来 ， 也希望通过本轮试点能够探索出一条卓有成效、行稳致远的中国特色REITs之路 。
谢谢大家！
END
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