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金地商置|公司丨一拨明星经理人向金地商置集结：金地“自留地”果熟蒂落( 二 )



经过这几年的积累 ， 金地商置的土储结构要比一般的百亿级房企好上太多 。 截至去年年底 ， 土储达1500多万平方米 ， 20%位于一线城市 ， 另外80%都分布在南京、天津、济南、杭州、青岛、武汉、长沙、成都及徐州等热门二三线城市 。
金地管理层在投资端对金地商置的偏爱明眼人都看得见 。 融资端的扶持也是显而易见的 。
虽然当年在香港借壳上市时 ， 金地的管理层说是为了打通多一个融资渠道 ， 但有机构估算过 ， 金地商置的融资至少有7成来自金地集团 。 2019年 ， 关联方贷款占金地商置贷款总额的比例约为65% 。
国企的信用背书令金地集团的融资成本优势凸显 ， 来自金地集团的低息借款也让金地商置受益匪浅 ， 公司整体融资成本低于5% ， 跑赢绝大部分民企 。
金地集团至今仍在为金地商置的下属企业提供财务顾问及咨询服务 。
金地商置直言不讳表示 ， 由于金地集团与各大银行及融资机构有良好合作关系 ， 由金地集团提供财务顾问及咨询服务可大大减少集团的融资成本 ， 且收取的顾问费率也比市场水平更具竞争力 。
拿着好的地 ， 用着便宜的钱 ， 金地商置的财务报表漂亮得就像量身定制 ， 增长快、利润高、负债率还低 。

借壳上市7年以来 ， 金地商置的销售额增长了14倍 ， 2019年销售金额将近637亿元 ， 足以跻身行业45强 。 同期母公司金地集团只增长了3.7倍 。
利润水平的差距也很明显 。 金地集团的赚钱能力算行业中上水平 ， 但金地商置显然更胜一筹 ， 2019年的物业发展、投资物业及长租、小贷业务毛利率分别达53%、39%、86.5% ， 归母净利率高达32.5% ， 几乎是金地集团的2倍 ， 足以笑傲整个地产江湖 。
至于净负债率 ， 截至2019年底 ， 一贯稳健的金地集团是60.24% 。 但金地商置的数据令人咋舌 ， 仅为26% ， 远低于万科 。
没有比较就没有伤害 ， 从数据上来看 ， 金地商置就是一个精华版的金地集团 。 有人发现 ， 自2014年起 ， 金地商置的净利润率就普遍比金地集团高出10个百分点以上 ， 这可能不是偶然 ， 而是管理层有意识地将高盈利项目聚拢于金地商置麾下 ， 从而反映在财报的良好表现中 。
叁
同一批高管 ， 管着两家上市公司 ， 一家跟股东走得更近 ， 另一家的股东可就有意见了 。 其实 ， 金地集团的投资者对管理层拿资源去扶持金地商置一直颇有微词 ， 毕竟这些资源如果用于自身 ， 那金地集团的规模绝不仅限于目前的2000亿元 。

引起这种猜疑的是两家公司同质化的业务布局和运营模式 。 虽然 ， 金地商置一直有意凸显自己作为金地集团商业平台的形象 ， 在官网的介绍中 ， 将住宅业务置于商业中心综合体、产业园镇等业态的后面 ， 但无法掩盖一个事实：他们自始至终就是靠卖房子支撑业绩的开发商 。 一直到2019年年底 ， 来自物业销售的收入占比还高达九成 ， 土地储备中 ， 也有接近九成是住宅用地 。
当然 ， 既然堂而皇之的存在了这么多年 ， 金地商置对于所谓的同业竞争也有一套看似很有道理的说辞 。 他们的解释是 ， 做商业地产的企业都会用住宅物业去平衡现金流 ， 这样才能为股东创造价值 。
金地商置越做越大、越做越好 ， 但金地集团的持股比例却越来越小 ， 从2013年的67.45%稀释到了今年上半年的39.87% 。 与之相对应的是 ， 管理层的话语权逐渐增强 。
今年上半年 ， 以凌克为首的4位管理层有个大动作 ， 将被授予了最长达7年时间的购股权行使了绝大部分 ， 只剩黄俊灿的4350万股还未行权 。 行权后 ， 凌克持股1.02% ， 黄俊灿持股0.88% ， 徐家俊0.77% ， 韦传军0.57% 。 他们在金地集团的持股比例分别为0.08%、0.05%、0.02%、0.02% 。 两相对比 ， 金地商置给的激励显然更到位 。

按市值计算的话 ， 凌克在金地商置持有的市值有2个亿港元 ， 而在金地集团的持股市值也就5000多万元 。


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