美国|中国住宅地产的繁荣还能持续多久？( 二 )
2000年后的美国75个城市的住房贷款实际平均首付比例中位数不超过10%——最高的城市不过25% 。
信用一再下沉导致房屋贷款发放机构的风险敞口不断扩大 ， 此时房贷金融化高度发达的市场在帮助放贷机构回笼流动性、转移风险的过程中扮演了重要的角色 。 1970年代房地美和吉利美成立 ， 其后20年内MBS和CMO的发行规模翻10倍有余 ， 2001至2007年房地产泡沫时期美国住房抵押贷款债券总发行量最高扩大近一倍 ， 其中非机构发行量年均增长68% 。 房贷金融化形成的风险转移机制进一步刺激信贷机构肆无忌惮地贷款发放的门槛 ， 扩大房贷的规模 。
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日本“失去的二十年”
对于日本 ， 文章认为 ， 整体而言 ， 人口与收入的增长助推了日本1970年代的房地产繁荣 ， 而老龄化和收入增速下降是日本1990年代房价泡沫破灭及后来房地产发展持续低迷的主要原因 。
但与美国不同 ， 日本的主流住房贷款首付比例维持在10%-30%的水平 ， 抵押支持证券在二级市场的流通有严格限制 ， 且当时日本的金融市场制度不支持住房抵押贷款原始债权人转移信贷风险 ， 这使得日本无法像美国一样通过鼓励低信用人群购房的方式维持房地产景气 。
在居民置业需求回落的情况下 ， 1980年代后期 ， 为抑制《广场协议》签订后日元过快升值 ， 日本央行多次下调再贴现率 ， 长期贷款利率亦随之下降至1987年4.9%的最低位 ， 叠加实体经济利润率不断下滑 ， 导致大量企业资金涌入地产投机领域 ， 推动1990年代的地价飞涨 。 投机需求在推动房价上行的同时加剧泡沫化 ， 1989年起日本收紧货币政策 ， 上调基准利率 ， 房价泡沫终于破灭 。 
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