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基金|经观头条 | 唤醒沉睡的“小金库” 一万亿公共维修基金如何为民所用( 二 )


第三道难关是 ， 如何让小区居民相信维修工程的货真价实 。 南方一城市住建局物业处处长透露 ， 许多业主提到“过度维修” ， 怀疑物业公司或维修单位虚报费用 ， 例如维修电梯这类特种设备 ， 更换某个零件、修理维护的费用难有统一标准 。
第四“难” ， 普遍存在于建成于1998年以前的公房、房改房老旧小区 。 其难点在于：公维基金缴不齐、没有分户以及账目混乱 。
近年 ， 北京一批超过3000万平方米的非经营性资产小区被剥离出来 ， 统一由首开集团进行管理 。 经过梳理 ， 3000万平方米的非经小区的公维基金总额约为6亿元 ， 其中近4亿元尚未移交 ， 已接收到的2亿元中 ， 至今连一笔都没有成功支取使用过 。
首开集团旗下物业公司一位负责人介绍 ， 由于1998年以前的公房、房改房并未强制收取公维基金 ， 部分小区或楼栋缺失 ， 缴存不足可能导致公维基金被封存；此外 ， 此前的产权单位将公维基金与购房款一并存入账户里 ， 并未分账 ， 或未分摊到每幢、每户 ， 导致现阶段维修需要动用资金时 ， 需要全体业主“双三分之二”表决同意 。
“这对长期无业委会、无物业管理的老旧小区难上加难 ， 而这类小区恰恰是最着急需要中修、大修的房子 。 ”上述首开旗下物业公司负责人说 。
北京大学政府管理学院教授萧鸣政认为 ， 公维基金使用管理办法看似简单 ， 实际操作中的普通老百姓(603883,股吧)尤其是老旧小区的居民奔波于“跑章”、审批签字等环节难度很大 。 他提出 ， 住宅专项维修基金管理问题改革的重点是转变政府职能 ， 创造便利业主使用这笔钱的机制 。
沉睡的“小金库”
支取的数道难关 ， 使得国内多数城市的维修基金一直沉睡 。
北京住建部门相关负责人介绍 ， 北京早在1992年便开始归集售后公房、房改房的维修资金 ， 1999年开始将所有商品房纳入 ， 并于2009年修订出台《北京市住宅专项维修资金管理办法》 。 如今近20年过去 ， 截至9月底 ， 北京市共归集商品房公维资金517.9亿元 ， 共使用了 60.03亿元 ， 使用率约为11.6% 。 售后公房、房改房的维修资金则分开列支 。
成都住建局一位官员给经济观察报采访人员算了一笔账：当地2004年推行公维基金制度以来 ， 截至2020年9月底 ， 全市公维基金结余超过300亿元 。 从使用情况看 ， 大致可分为3个阶段：一是前期2004年至2010年 ， 由于新房不需要大型维修 ， 每年平均使用不超过5000万元；随着房龄老化 ， 2011年至2014年 ， 每年使用约7000万元-8000万元；从2015年开始至今 ， 使用量逐年增加 ， 每年约为1亿元 。 据此估算 ， 成都公维基金使用率不超过4% 。
根据广州市政协常委曹志伟的数据 ， 广州市截至2019年底账户结余约280亿元 ， 从2015年至今共支出2.86亿元 ， 5年间公维基金使用量仅占总额的1% 。
截至10月底 ， 重庆的公维基金结余超过500亿元 ， 2017年-2019年三年间共使用10.17亿元 ， 约占总额的2% 。
与北京等多数城市仅在购房时缴纳不同 ， 深圳市分首期和日常两部分收取物业专项维修资金 ， 业主需在每月物业费中缴纳日常维修金 ， 由物业公司代缴 。
深圳住建局披露的数据显示 ， 截至11月5日 ， 深圳归集公维基金总金额约211亿元 ， 其中 ， 首期维修金为180亿元 ， 日常维修金31亿元 ， 使用划拨了10.78亿元 ， 使用率约为5%.
为什么将公维基金称之为“沉睡的资金”？一位重庆住建系统物业处负责人解释 ， 近年来重庆市支取的金额非常小 ， 并不是监管部门不愿意划拨 ， 而是与城市建设进程起步较晚有关 。 而房子的维修资金需要大量使用时 ， 基本在房子入住15年以后 ， 因此前20年 ， 公维基金一直在银行里“沉睡” 。
万亿级别的资金长期被闲置 ， 在某种程度是一种资源浪费 。 根据规定 ， 在保证住宅维修资金正常使用的前提下 ， 可以将住宅维修资金用于银行定期存款和购买国债 ， 以保值增值 ， 但不可用于炒股、国债逆回购、委托理财业务等 。


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