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基金|经观头条 | 唤醒沉睡的“小金库” 一万亿公共维修基金如何为民所用( 四 )


每年年初 ， 万科物业制定申请公维基金进行大修的方案 ， 上报业委会报备 ， 业委会决定资金预留和存储排布 。 实际上 ， 自管小区使用公维基金的流程和政府代管一致 ， 均需要向房管部门报备、第三方鉴定等 ， 但享有最终划拨权和决定资金用于保值增值的权利 。
“由业主决定自己的钱怎么用、怎么得到更高的收益 。 ”王煦解释 ， 为保证各项决策出于公心 ， 选举业委会成员时也会优先有责任心且具备一定专业知识的业主 ， 或在业主中聘请工程维修、会计审计、金融理财方面的业主作咨询顾问 。
早期 ， 万科星园业委会仅将这笔钱简单分成3个月、1年、3年、5年等定期存款 。 近几年 ， 有业主向业委会反映 ， 可与光大银行商谈大额存单的利息 ， 最后成功将2个多点的利息抬到3.3%-3.5% 。 “因为光大银行知道我们大概率不会转存其他银行 ， 提息力度有限 ， 但每年算下来也多出几十万元 ， 多一笔算一笔 ， 都是小区的收益 。 ”王煦说 。
据了解 ， 截至今年9月份 ， 北京市共有约30亿元公维资金划转到小区业委会账户自管 ， 共涉及12家商业银行 ， 占全市公维基金总额的4% 。
据重庆住建系统物业处负责人介绍 ， 重庆全市由业委会自管公维基金的只有几千万元 ， 自管比例低于0.1% 。 相比之下 ， 武汉、上海成立业委会的比例要高得多 ， 上海自管公维基金的比例超过9成 。 “每个城市因地制宜 ， 并不是自管或政府代管就一定更好 。 ”上述重庆物业人士认为 ， 业主自管公维基金需要天时地利人和 ， “人和”是首要条件 ， 即业委会组织素质、全体业主的支持配合程度 ， 制定自管公约 。 目前 ， 重庆市小区成立业委会的比例不足3成 ， 因此大规模自管条件尚不成熟 。
北大学教授萧鸣政指出 ， 建设主管部门和财政部门拥有代管权的同时 ， 并未明确其对维修资金保值的义务 。 “既然是基金 ， 就要去运作 ， 不应让它贬值 ， ”他建议监管部门可将小区至少50%的公维基金交由业委会管理 ， 通过组合定期存款等方式自负盈亏 ， 检验业委会有能力自管后 ， 则将剩余一半拨付 。
各地探索
除了上述北京、襄阳 ， 全国多个城市均出现过开发商或物业企业延期未交、挪用首期公维基金等情况 。
为何会发生维修资金被违规挪用的情况？前述南方城市住建局官员分析 ， 现行的“165号文”等文件并未明确禁止开发商或物业公司代收维修资金 ， 实际操作中 ， 大多数居民为了方便 ， 会委托代缴 ， 公维基金管理中心还是照常办理 。
在追缴执法过程中 ， 上述住建局官员发现有两种情况涉嫌挪用公维基金 。 一类是业主委托开发企业代缴 ， 但部分开发商出现破产、卷款跑路等问题 ， 一个大型小区公维基金就能达到数千万乃至上亿元；第二类是开发商挪用、缓交 。 “部分开发商为了争取公维基金用于高周转 ， 在建设完工、楼房竣工验收后 ， 先办理整个小区的房屋所有权证 ， 即‘大产权证’ 。 随后 ， 开发商向业主代收公维基金 ， 并不直接给公积金管理中心拨款 ， 而是延缓3个月甚至1年 ， 争取资金使用时间 。 ”
“2007年‘165号文’要求业主缴纳公维基金 ， 才能办理房产证 ， 但实际落地并不理想 。 在住建部与自然资源部机构改革前 ， 不管开发商什么时候缴公维基金 ， 只要想办房产证就一定得缴到房管局 。 ”前述南方城市住建局官员坦言 ， 现在不动产登记划归自然资源局管理 ， 自然资源局认为办理产权证的文件里并未要求“已缴纳公维基金”证明 ， 因此办理不动产权证时 ， 不能强制施行 。
自然资源部在2008年取消办理不动产权证时 ， 必须审核业主已足额缴纳公维基金等规定 。 一位研究、制定全国公维基金政策的人士特别提醒 ， “这是一个巨大的隐患 。 任何一位业主漏交 ， 就不能启用公维基金去维修 。 ”
续筹也是公维基金待解难题：当账户余额低于首期基金的30%后 ， 需经当地房地产房管部门或业委会研究决定 ， 按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹 。


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