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房价|楼市拐点来了，房价要降了！买房会迎来三个“新麻烦”？

 
房价|楼市拐点来了，房价要降了！买房会迎来三个“新麻烦”？
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临近2020年的年底 ， 现在国内对明年房价走势的看法存在不少分歧 。 有的专家认为 ， 明年国内房价还要上涨 。 而也有学者认为 ， 明年房价出现大跌的概率在加大 。 应该先是中小城市 ， 然后大城市再加入进来 ， 范围会逐步扩大 。
而我们觉得 ， 看明年楼市是否出现拐点 ， 主要由三个因素来决定：近期看金融、中期看土地、长期看人口 。 从总体上看 ， 明年国内房地产出现更大调整的可能性正在增加 。
第一因素 ， 先说房地产金融 。
今年一些地区房价之所以能大涨主要是依靠金融杠杆的放松 。 而目前来看 ， 已经有越来越多的炒房者、投资者正退出楼市 。 主要原因有两个：
一方面 ， 近年来 ， 各地房价再怎么涨 ， 涨幅空间十分有限 ， 这对于炒房者来说日子就不好过了 ， 他们还指望着房价能快速上涨呢！因为对炒房者来说 ， 炒房借款是从银行借来的 ， 是有成本的 ， 如果房价长期不涨的话 ， 就会对炒房者的投资构成风险 。
另一方面 ， 今年下半年房地产调控全面升级 ， 各大城市出台限售、限购 ， 以及给房地产市场打补丁 ， 而对于炒房者来说 ， 房价越高风险就越大 。 更关键的是 ， 银行的房贷利率从今年3月起下调外 ， 已经有半年多没有上调了 。
这说明现在的房贷利率已经跌不下去了 。 其实银行也知道 ， 房贷的利率不宜过低 ， 过低会助推房地产泡沫的 ， 所以明年房地产领域的贷款会逐步减少 ， 特别是个人购贷款将收紧 。
房价|楼市拐点来了，房价要降了！买房会迎来三个“新麻烦”？
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第二因素 ， 土地价格决定楼市拐点来到 。
土地价格还会涨吗？现在看来 ， 土地价格不跌就不错了 。 由于今年上半年我国为了应对疫情 ， 货币政策持续宽松 ， 导致很多房企拼命拿地建房 ， 上半年地王现象又死灰复燃 。
为了防范金融风险 ， 今年9月央行、住建部向房企融资提出“三道红线” ， 房企只要低于这三道红线就可以融资 。
这“三道红线”分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1.0倍 。 但问题是 ， 经过了上半年的疯狂拿地建房后 ， 多数房企的指标都远远高于“三道红线”的标准 。 所以 ， 房企现在要拼命要把杠杆率降到央行提出的标准 。 现在多数房企都在降价促销 ， 回笼资金、降低杠杆 ， 不会再拼命高价拿地 ， 未来土地拍卖价格将会逐步回落 ， 甚至还有部分城市地价有可能出现流拍情况 。
第三因素 ， 房价涨跌长期看人口 。
从表面上看 ， 我国现在有14亿人 ， 但是60岁以上的老年人就有2.5亿人 ， 占总人口比重的18% 。 估计到2030年 ， 我国老年人口将达到5亿人之多 。 与此同时 ， 出生人口逐年下滑 ， 2016年我国出生人口1786万人 ， 而到2019年我国新出生人口却降至1465万人 。
更可怕的是 ， 自从我国实行了计划生育政策之后 ， 人口出生率呈现递减之势 。 90后、00后出生人口分别是1.75亿、1.45亿 ， 要远比70后、80后少得多 。
现在越来越多的年轻人 ， 已经无需买房 ， 因为他们上一代人就传下来好几套房产 ， 未来人们购房需求将越来越弱 。
房价|楼市拐点来了，房价要降了！买房会迎来三个“新麻烦”？
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当然 ， 以上三大因素即使证明了房价拐点即将到来 ， 未来的房价将不会再大涨了 ， 不过还是会有人愿意选择购房 ， 因为现在可投资、可保值、增值的渠道太少 ， 投资房产还是不错的选择 ， 而我后面告诉你 ， 购房后会遇到三大新麻烦 ， 购房者就有可能坐不住了 。
首先 ， 近年来 ， 开发商为了提高建房的周转率（这样可以多赚钱） ， 在造房方面偷工减料 ， 缩短工期 ， 甚至明明水泥浇灌下去还没有完全晾干 ， 就要逼着工人进场施工 。 特别是今年疫情过后 ， 央行下了三道红线 ， 使房企的资金链受到断裂的风险 ， 现在开发商拼命要降低建造成本 ， 提高建房速度 ， 这样才能尽快出售房产 ， 回笼资金 ， 度过这次难关 。 所以 ， 购房者买到的房子质量难有保障 ， 建议还是要找大型房企买房适宜 。


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